Zahlung von Nutzungsersatz nur geschuldet, soweit der Besitz reicht -- das sollte logisch sein.

+++ Nutzungsersatz bei unberechtigter Untervermietung +++ Haftung nach den Vorschriften des EBV +++ §§ 987, 990 I, II, 286 BGB +++

Sachverhalt (abgewandelt): V und M schlossen einen Mietvertrag über ein Haus des V. Die Miete betrug monatlich 1.500,- €, was dem objektiven Nutzwert des Hauses entsprach. M überließ zwei Zimmer des Hauses dem U zur Nutzung und erhielt dafür 400,- € monatlich von U; in Relation zur von M an V gezahlten Miete für diese zwei Zimmer sind dies 100,- € mehr.

V kündigte den Mietvertrag wirksam mit Wirkung zum 30.06.2012 und verlangte von M und U die Räumung zu diesem Zeitpunkt. Nachdem M und U nicht auszogen (U zahlte die 400,- € weiterhin an M), erstritt V einen Räumungstitel gegen beide. Die Räumungsklage wurde am 01.07.2012 rechtshängig. Im Wege der Zwangsvollstreckung erfolgte die Räumung am 06.11.2012.

V fragt sich, ob er hinsichtlich der Nutzung zwischen Juli und November 2012 Nutzungsersatzansprüche gegenüber M und U hat. Wenn ja, würde ihn auch interessieren, wer von beiden in welchem Umfang haftet und in welchem Verhältnis die Haftung von M und U zueinander steht.

Wie ist die Rechtslage? Es ist davon auszugehen, dass V die Wohnung zum 01.07.2012 wieder für 1.500,- € hätte vermieten können, wenn M und U ausgezogen wären.

A) Sounds

1. Der Eigentümer kann von einem -- bösgläubigen bzw. auf Herausgabe verklagten -- Untermieter, der lediglich einen Teil des dem Hauptmieter überlassenen Hauses in Besitz hatte, nur die auf diesen Teil entfallenden Nutzungen herausverlangen.

2. Nimmt der Eigentümer sowohl den mittelbaren als auch den unmittelbaren Besitzer auf Herausgabe von Nutzungen in Anspruch, finden die Vorschriften über die Gesamtschuld entsprechende Anwendung.

B) Problemaufriss

Geht es um Nutzungsersatz im Zusammenhang mit einer Untervermietung, ist strikt zwischen den Ansprüchen gegen den Mieter und solchen gegen den Untermieter zu unterscheiden.

Ferner muss differenziert werden, hinsichtlich welcher Zeiträume die Nutzungen verlangt werden: Geht es um Nutzungsersatz im bestehenden Mietverhältnis, um einen Anspruch für Nutzungen, die nach Beendigung des Mietverhältnisses gezogen werden, oder ist das Stadium nach Rechtshängigkeit eines Räumungsantrages betroffen?

Während des bestehenden Mietverhältnisses hat der Vermieter einen Anspruch gegen den Mieter in Höhe der vertraglich vereinbarten Miete gem. § 535 II BGB. Ist die Untervermietung nicht erlaubt, besteht im Verhältnis zum Untermieter ein EBV, sodass ein Anspruch aus §§ 987, 990 BGB in Betracht kommt. Der Untermieter hat kein abgeleitetes Recht zum Besitz gem. § 986 I BGB. Der Anspruch scheitert jedoch an § 991 I BGB. Nach dieser Vorschrift kann der Untermieter nur dann in Anspruch genommen werden, wenn die Voraussetzungen des § 990 BGB auch beim Mieter selbst vorliegen. Das würde aber danach verlangen, dass dieser kein Recht zum Besitz hat. Das Gegenteil ist aufgrund des Mietvertrags aber der Fall.

Anmerkung: In dieser Situation kann der Vermieter auf die unberechtigte Untervermietung auch nicht so reagieren, dass er eine eventuell erhöhte Mietzahlung des Untermieters an den Mieter von diesem heraus verlangt. Im Mietvertrag selbst findet sich dafür keine rechtliche Basis. § 280 I BGB ist durch die Untervermietung zwar tatbestandlich verwirklicht, es fehlt aber an einem kausalen Schaden. § 816 I S. 1 BGB findet keine Anwendung, da die Untervermietung keine „Verfügung" darstellt. § 812 I S. 1 Alt. 2 BGB scheitert am Eingriff in den Zuweisungsgehalt des Eigentums, weil der Vermieter sich der Nutzungsmöglichkeit für die Dauer der Vermietung bereits begeben hat. Die Möglichkeiten des Vermieters beschränken sich darauf, von dem Mieter Unterlassung gem. § 541 BGB zu verlangen bzw. diesem unter den Voraussetzungen des § 543 BGB, insbesondere dessen Absatz 2 Nr. 2, zu kündigen.

Endet das Mietverhältnis und nutzt der Mieter die Mietsache weiter, schuldet er gem. § 546a BGB Nutzungsersatz in Höhe der vereinbarten bzw. ortsüblichen Miete.

Zahlt der Untermieter in diesem Stadium eine höhere Miete an den Mieter, als dieser an den Vermieter entrichtet, und ist diese Miete sogar höher als die ortsübliche Miete, stellt sich die Frage, ob der Vermieter auf diese gem. §§ 987, 990 BGB zugreifen kann. Eine Beschränkung der Höhe nach lässt sich hier nicht finden. Der Mieter erzielt hier Rechtsfrüchte, die unter §§ 987, 990 BGB fallen. Problematisch ist indes, ob das EBV in dieser Situation Anwendung findet. Zwar hat der Mieter kein Recht zum Besitz mehr, allerdings könnte § 546a BGB eine abschließende Sonderregelung darstellen, sodass die Anwendbarkeit des EBV umstritten ist.

Jedenfalls nach Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs ergibt sich ein Anspruch aus §§ 987, 990 BGB unproblematisch aus § 292 I BGB.¹

Ob der Untermieter selbst nach Ende des Mietverhältnisses haftet und wenn ja, in welcher Höhe, ist Gegenstand dieser Entscheidung.

C) Lösung

Zu prüfen sind Ansprüche des V gegen M und U sowie das Verhältnis der Ansprüche zueinander.

I. Ansprüche gegen M

Ein Anspruch des V gegen M könnte sich aus § 546a BGB ergeben.

Laut Sachverhalt hat M trotz wirksamer Kündigung die Nutzung der Mietsache fortgesetzt. Damit besteht der Anspruch dem Grunde nach.

Fraglich ist allerdings, in welcher Höhe V von M Ausgleich verlangen kann. Gem. § 546a BGB besteht der Anspruch zumindest in Höhe der vereinbarten Miete. Sollte die ortsübliche höher sein, könnte auch diese verlangt werden. Liegt die Miete darüber, ergibt sich ein Anspruch aus §§ 292 I, 987, 990 BGB. Vorliegend könnte demnach der V von M Zahlung in Höhe von 1.600,- € verlangen (1.500,- € gem. § 546a BGB, 100,- € gem. §§ 292 I, 987, 990 BGB).

II. Ansprüche gegen U

Fraglich ist, ob auch Ansprüche gegenüber U in Betracht kommen.

1. Anspruch aus §§ 987, 990 I BGB

Unabhängig davon, ob die Untervermietung an U während des bestehenden Mietverhältnisses zulässig war oder nicht, besteht jedenfalls ab wirksamer Kündigung des Hauptmietvertrags kein abgeleitetes Besitzrecht mehr, sodass vom Vorliegen einer Vindikationslage auszugehen ist.

Anmerkung: Die Zulässigkeit der Untervermietung richtet sich primär nach dem jeweiligen Mietvertrag. Nach dem Gesetz ist eine Überlassung an Dritte ohne Gestattung des Vermieters nicht zulässig, § 540 BGB. Für Wohnraumverhältnisse regelt § 553 I BGB für den Fall der Überlassung eines Teils des Wohnraums, dass der Mieter grundsätzlich die Zustimmung zur Überlassung vom Vermieter verlangen darf. Diese Regelung ist vertraglich auch nicht abdingbar, § 553 III BGB.

M war über die wirksame Kündigung informiert und wurde zur Räumung aufgefordert. Gem. § 990 I S. 2 BGB hatte M daher positive Kenntnis davon, dass sein Recht zum Besitz -- sollte es überhaupt zuvor bestanden haben -- entfallen ist.

a) Tatbestand (+), Problem § 991 I BGB

Wird in einer Dreiecksbeziehung der unmittelbare Besitzer auf Nutzungsersatz in Anspruch genommen und leitet dieser sein vermeintliches Besitzrecht von einem mittelbaren Besitzer (hier M) ab, finden gem. § 991 I BGB die Regelungen über den Nutzungsersatz jedoch nur dann Anwendung, wenn die Voraussetzungen des § 990 I BGB auch bei M vorliegen. Hintergrund der Regelung ist die Vermeidung eines möglichen Regresses gegenüber dem gutgläubigen mittelbaren Besitzer.

Vorliegend ist jedoch M ab 30.06.2012 als bösgläubig anzusehen, weil ihm die Kündigung zugegangen ist, sodass er vom Wegfall des Besitzrechts Kenntnis hatte.

b) Problem: Höhe?

Fraglich ist allerdings, in welcher Höhe der U auf Nutzungsersatz haftet. Da V aufgrund der verweigerten Herausgabe daran gehindert war, das Haus vollständig zu nutzen, könnte man sich auf den Standpunkt stellen, U schulde Nutzungsersatz in Höhe der vollen 1.500,- € Miete, die V hätte erzielen können.² Begründet wird dies damit, dass ein Haus nur einheitlich zurückgegeben werden könne, sodass sich der Nutzungsersatzanspruch auch einheitlich am gesamten Nutzwert des Hauses zu orientieren habe.

Zutreffend geht der BGH jedoch davon aus, dass sich der Umfang des geschuldeten Nutzungsersatzes daran orientiert, welche Nutzungen tatsächlich gezogen wurden.

Im Rahmen der §§ 987, 990 I BGB orientiert sich der geschuldete Nutzungsersatz daran, in welchem Umfang der Besitzer tatsächlich Besitz hatte. An Räumlichkeiten, an welchen kein Besitz besteht, können Nutzungen nicht gezogen werden.³ Für die Höhe ist ebenfalls ohne Bedeutung, in welchem Umfang in dem Zeitraum zuvor eine Miete zwischen U und M geflossen ist und nach Beendigung noch fließt. Maßgeblich ist daher nur, welchen objektiven Nutzwert die genutzten Räume für U hatten. Laut Sachverhalt lag die gezahlte Untermiete 100,- € über der objektiv angemessenen. Anzusetzen sind daher 300,- €.

Anmerkung: Hier zeigt sich sehr schön der Unterschied zwischen der Sach- und der Rechtsfrucht. U nutzt die Räume (die Sache) unmittelbar, sodass sich die Höhe des Ersatzes daran zu orientieren hat. M hingegen zieht Nutzungen in Form der von M gezahlten Untermiete (Rechtsfrucht), sodass hier die 100,- € mehr Berücksichtigung finden.

2. Anspruch aus §§ 990 I, II, 286 BGB

Ein Anspruch in Höhe von 1.500,- € könnte sich allerdings aus Verzugsgesichtspunkten ergeben. Gem. § 990 II BGB finden die Vorschriften des Verzugsrechts auch auf den dinglichen Herausgabeanspruch aus § 985 BGB Anwendung, sofern der unrechtmäßige Besitzer -- wie im vorliegenden Fall -- bösgläubig ist.⁴

Da V den U zur Herausgabe der Räume aufgefordert hatte, U dem aber nicht nachkam, befand sich U ab dem 01.07.2012 auch in Verzug.

Fraglich ist, welcher Schaden dem V daraus entstanden ist. Zwar ist für den Umfang des Nutzungsersatzes nur maßgeblich, in welchem Umfang U Nutzungen gezogen hat. Für die Schadensersatzhaftung ist jedoch entscheidend, ob aufgrund des Zurückhaltens der zwei Zimmer eine Vermietung des kompletten Hauses nicht stattfinden konnte. Selbst wenn M selbst das Haus geräumt hätte, wäre eine Neuvermietung nur möglich gewesen, wenn auch U die zwei Zimmer zurückgegeben hätte.

Insoweit hat U einen kausalen Schaden in Form von entgangenem Gewinn gem. § 252 S. 2 BGB verursacht. U haftet daher in Höhe von 1.500,- € auf Schadensersatz.

Zwischenergebnis zu I und II: V hat gegen M einen Zahlungsanspruch in Höhe von insgesamt 1.600,- €, gegenüber U in Höhe von 1.500,- €.

III. Verhältnis der Ansprüche zueinander

Fraglich ist, in welchem Verhältnis die Ansprüche des V gegen M und U zueinander stehen.

1. Haftung als Gesamtschuldner (-)

Soweit sich die Ansprüche der Höhe nach decken, käme die Haftung nach den Grundsätzen der Gesamtschuld in Betracht, §§ 421 ff. BGB.

Passend daran ist, dass der V keine doppelte Befriedigung erlangen darf, er also die Leistung nur einmal zu fordern berechtigt ist.

Anmerkung: Das Problem im Hinblick auf die Anwendbarkeit der §§ 421 ff. BGB besteht darin, dass der Gesetzgeber die Voraussetzungen der Gesamtschuld nicht geregelt hat. Die Anwendbarkeit ist immer dann klar, wenn der Gesetzgeber auf die Vorschriften verweist, so z.B. in § 840 I BGB.

Ebenfalls unproblematisch ist die Anwendbarkeit bei einer vertraglichen Verpflichtung zu einer teilbaren Leistung, vgl. § 427 BGB. Darüber hinaus besteht hinsichtlich der Voraussetzungen allerdings Streit,⁵ sodass man sich am Tatbestand des § 421 BGB zu orientieren hat.

a) Gläubiger soll nur einmal fordern dürfen

Es wäre unbillig, dem Eigentümer deshalb einen doppelten Anspruch zuzubilligen, weil die Nutzung nicht nur durch einen, sondern durch mehrere Besitzer stattfindet.⁶

b) Problem: Gleichstufigkeit

Fraglich ist allerdings, ob zwischen den Ansprüchen auch Gleichstufigkeit besteht. Nur dann ist es gerechtfertigt, bei Zahlung durch einen Schuldner auch eine befreiende Wirkung zugunsten des anderen Schuldners gem. § 422 BGB eintreten zu lassen.

Die Gesamtschuld ist dadurch gekennzeichnet, dass durch die Erfüllung der einen Schuld auch die anderen erlöschen, sog. Tilgungsgemeinschaft. Sie fehlt, wenn der Leistungszweck der einen gegenüber der anderen Verpflichtung vorläufig oder subsidiär und damit nachrangig ist.⁷ Zur Gleichstufigkeit gehört auch, dass die Ansprüche vom Inhalt her der Befriedigung desselben Gläubigerinteresses dienen.

c) BGH: Ansprüche haben unterschiedlichen Inhalt

Dies ist nach Ansicht des BGH jedoch nicht der Fall. Die Ansprüche haben einen unterschiedlichen Inhalt. Vom unmittelbaren Besitzer kann der Vermieter die tatsächlich gezogenen Nutzungen, also den objektiven Mietwert der innegehabten Räume verlangen. Der mittelbare Besitzer haftet demgegenüber in Höhe der vereinbarten Miete fort -- vgl. § 546a BGB -- bzw. hat die erzielten Rechtsfrüchte unabhängig vom objektiven Mietwert herauszugeben, §§ 292 I, 987, 990 BGB. Wie der vorliegende Fall zeigt, decken sich die Ansprüche auch nicht (zwingend) in ihrer Höhe.

2. Entsprechende Anwendung der Gesamtschuldregelungen

Fraglich ist, wie demgegenüber dem Umstand Rechnung getragen werden kann, dass der Vermieter als Eigentümer die Schuldner nicht doppelt in Anspruch nehmen darf, s.o.

Der BGH geht insoweit von einer analogen Anwendung der Gesamtschuldregelungen aus. Danach haftet jeder Schuldner solange, bis der Eigentümer in voller Höhe, aber nur einmal, befriedigt wurde.

a) Analogie erforderlich, um wechselseitige Tilgung zu legitimieren

Diese Analogie liefert über die entsprechende Anwendung des § 422 I BGB die Begründung dafür, dass die Erfüllung durch einen Schuldner auch zugunsten des anderen wirkt. Auch erscheint die entsprechende Heranziehung des § 426 BGB für den Ausgleich zwischen den Schuldnern sachgerechter als die Heranziehung der Vorschriften über die Rechtsmängelhaftung, auf die sich der Innenausgleich ansonsten beschränkte.

Anmerkung: Dies klingt auf den ersten Blick kompliziert, ist letztlich aber logisch. Zwischen M und U besteht ein Mietvertrag, in dem sich M verpflichtete, U -- für welchen Zeitraum auch immer -- die Nutzung der zwei Räume zur Verfügung zu stellen. Kommt es nun zur Kündigung des Hauptmietvertrags zwischen V und M, verliert U seine Nutzungsmöglichkeit aufgrund des Rechts eines Dritten -- nämlich des V. Insoweit käme eine Rechtsmängelhaftung in Betracht zwischen M und U. Was der BGH mit seinen Ausführungen meint: Die Handhabung des Ausgleichs zwischen M und U ist über § 426 I BGB flexibler, weil sich die Quote des Ausgleichs von grundsätzlich 50 : 50 leichter verschieben lässt. Da U vorliegend die 400,- € Miete auch nach Ende des Hauptmietvertrags an M entrichtet hat, würde er wohl in Höhe von 100 % Ausgleich bei M suchen dürfen, wenn V ihn in Anspruch nehmen würde.

b) Ausgleich über § 426 BGB im Innenverhältnis sinnvoll

Im Außenverhältnis ist anders als durch eine analoge Anwendung der §§ 421 ff. BGB auch nicht sicher auszuschließen, dass es zu einer doppelten Befriedigung des Vermieters kommt. Man müsste bei der Prozessführung gegen einen von beiden immer darauf achten, ob gegen den anderen bereits ein Titel vorliegt und dort ggf. bereits Zwangsvollstreckungsmaßnahmen durchgeführt werden. Der Gläubiger wäre faktisch gezwungen, Mieter und Untermieter nacheinander in Anspruch zu nehmen, um nicht zu riskieren, dass eine der Klagen als derzeit unbegründet abgewiesen wird. Dies wäre nicht prozessökonomisch.

IV. Endergebnis

V hat gegen M einen Anspruch in Höhe von 1.600,- €, gegen U in Höhe von 1.500,- €. Bis zur Höhe von 1.500,- € haften M und U dem V als Gesamtschuldner. In Höhe von weiteren 100,- € haftet M allein.

D) Kommentar

(cda). Die Entscheidung ist zutreffend und richtig begründet worden. Das Amtsgericht war noch -- dem Ansatz des OLG Düsseldorf folgend -- davon ausgegangen, dass sowohl M als auch U in vollem Umfang bereits auf Nutzungsersatz haften. Hier hat der BGH klargestellt, dass sich eine Haftung, die über die bloße Nutzung durch U hinausgeht, nur aus Schadensersatzgesichtspunkten ergeben kann.

E) Zur Vertiefung

• Nutzungsersatzhaftung nach Rechtshängigkeit

Life & Law 2010, 80 ff.

F) Wiederholungsfragen

1. Was regelt die Vorschrift des § 991 I BGB?
2. Warum besteht zwischen Mieter und Untermieter im Hinblick auf die Haftung gegenüber dem Vermieter für Nutzungen, die nach Beendigung des Mietverhältnisses gezogen werden, keine Gesamtschuld?