Mit dem Auto in die eigene Garage? Nicht über die Zufahrt des Nachbarn!

+++ Inhalt einer Grunddienstbarkeit +++ Überbau +++ Reichweite der Duldungspflicht +++ Notwegrecht +++ Nachbarschaftliches Gemeinschaftsverhältnis +++ §§ 912, 917, 1018 BGB +++

Sachverhalt: K und B sind Eigentümer benachbarter Wohngrundstücke. Voreigentümer der Grundstücke war A.

Auf der Grundstücksgrenze steht eine Garage, die zu dem Grundstück des K gehört und sich zu einem Teil auf dem Grundstück des B befindet. Auch die Zufahrt, die die Garage mit der Straße verbindet, liegt teilweise auf dem Grundstück des B.

Nur über diese Zufahrt kann man mit dem Auto in die Garage gelangen. Zu Fuß oder mit dem Fahrrad kann K die Garage aber nutzen, ohne das Grundstück des B betreten zu müssen.

Zugunsten des jeweiligen Eigentümers des derzeit dem K gehörenden Grundstücks wurde von A, dem Rechtsvorgänger des B, im Grundbuch des überbauten Grundstücks eine Grunddienstbarkeit eingetragen, wonach der Überbau zu dulden ist.

Nachdem B das mit der Grunddienstbarkeit belastete Grundstück erworben hatte, verbot er dem K, die Garagenzufahrt wie bisher zu befahren. Da K weiterhin mit dem Auto über das Grundstück des B fährt, stellte B einen Absperrpfosten auf, welcher dem K die Durchfahrt unmöglich macht.

Kann K von B die Beseitigung des Absperrpfostens und die Duldung der Zufahrt zur Garage verlangen?

A) Sounds

1. Die Pflicht des Nachbarn, einen Überbau zu dulden, kann nach einem Eigengrenzüberbau Inhalt einer Grunddienstbarkeit sein, um mögliche künftige Streitigkeiten über das Eigentum an dem Bauwerk und über die Duldungspflicht des Nachbarn auszuschließen.

2. Aus der Pflicht des Nachbarn, einen Garagenüberbau zu dulden, ergibt sich nicht zugleich das Recht des Eigentümers zur Nutzung der (teilweise) auf dem Grundstück des Nachbarn belegenen Garagenzufahrt.

B) Problemaufriss

Dieser leicht abgewandelte Fall behandelt zahlreiche examensrelevante Fragen des Nachbarrechts. Zunächst geht es um die Auslegung des Inhalts einer Grunddienstbarkeit.

Außerdem stellt sich die Frage, ob sich eine Duldungspflicht des B aus dem zu duldenden Überbau (§ 912 BGB), einem Notwegrecht (§ 917 BGB) oder aus dem nachbarschaftlichen Gemeinschaftsverhältnis ergeben kann.

C) Lösung

Zu prüfen ist, ob K von B die Beseitigung des Absperrpfostens und die Duldung der Zufahrt zur Garage verlangen kann.

I. Anspruch auf Beseitigung des Absperrpfostens gem. §§ 1027, 1004 I S. 1 BGB

Ein Anspruch auf Störungsbeseitigung gem. §§ 1027, 1004 I S. 1 BGB setzt voraus, dass zugunsten des K eine Grunddienstbarkeit besteht, die durch eine Störung des B beeinträchtigt wird.

1. Bestehen einer Grunddienstbarkeit zugunsten des K

Grunddienstbarkeiten i.S.d. § 1018 BGB sind Nutzungsrechte an einem Grundstück, die sich durch ihren dinglichen Charakter von den inhaltlich ähnlichen Miet- oder Pachtverhältnissen unterscheiden.

hemmer-Methode: Wird das belastete Grundstück veräußert, so hat der neue Eigentümer die Ausübung der Grunddienstbarkeit zu dulden, da nun er Eigentümer des sog. „dienenden Grundstücks" geworden ist.

Trotz der relativen Wirkung von Schuldverhältnissen gilt dies bei der Miete und Pacht auch. Über § 578 I BGB (ggf. i.V.m. § 581 II BGB bei der Pacht) findet nämlich die Vorschrift des § 566 BGB Anwendung, wonach der Grundstückserwerber mit dem Eigentumserwerb kraft Gesetzes in das Miet- bzw. Pachtverhältnis eintritt.¹

Dieser kann das Vertragsverhältnis aber ordentlich kündigen, wenn dieses nicht wirksam befristet worden ist.

Ein wichtiger Unterschied zeigt sich im Vollstreckungsrecht, wenn das Grundstück zwangsversteigert wird. In diesem Fall tritt der Ersteher zwar gem. § 57 ZVG, § 566 BGB ebenfalls in das Vertragsverhältnis ein. Er kann jedoch auch im Falle einer wirksamen Befristung das Vertragsverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Frist außerordentlich kündigen, § 57a ZVG.

a) Duldungsdienstbarkeit gem. § 1018 Var. 1 BGB

Die Grunddienstbarkeit berechtigt - im Gegensatz zum Nießbrauch i.S.d. § 1030 BGB - nur zu einer beschränkten Nutzung je nach dem vereinbarten Inhalt.

Die gesetzliche Pflicht des Nachbarn, einen Überbau bei Vorliegen der in § 912 I BGB bestimmten Voraussetzungen zu dulden, beruht allerdings nicht auf einer dinglichen Einigung i.S.d. § 873 BGB, sondern auf der gesetzlichen Vorschrift des § 912 BGB. Diese Duldungspflicht als solche ist daher nicht eintragungsfähig.²

Da die Duldungspflicht nicht im Grundbuch eintragbar ist, gibt es auch keinen lastenfreien Erwerb, sodass die Duldungspflicht den jeweiligen Eigentümer des überbauten Grundstücks trifft und grundsätzlich auch kein Bedürfnis für eine Duldungsdienstbarkeit besteht.³

Wenn jedoch - wie insbesondere nach einem früheren Eigengrenzüberbau - nicht ohne weiteres klar ist, welches der beiden Grundstücke das Stammgrundstück und welches das überbaute Grundstück ist, können solche Zweifel durch eine Vereinbarung der Eigentümer der benachbarten Grundstücke und deren Eintragung in Form einer Grunddienstbarkeit behoben werden, um künftige Streitigkeiten über das Eigentum am Bauwerk und über die Duldungspflicht des Nachbarn auszuschließen.⁴

b) Wirksame Bestellung durch den Voreigentümer A

Im vorliegenden Fall wurde die Grunddienstbarkeit durch A, den Voreigentümer der beiden Grundstücke, bestellt und im Grundbuch eingetragen, vgl. §§ 873 I Var. 2, 1018 BGB. Inhalt der Grunddienstbarkeit war die Duldungspflicht des Überbaus hinsichtlich der Garage, vgl. § 1018 Var. 1 BGB.

Dass sich die Eigentümerstellung an den Grundstücken geändert hat, ist unerheblich. Bei der Grunddienstbarkeit ist nämlich der jeweilige Eigentümer des sog. „herrschenden Grundstücks" durch die Dienstbarkeit am sog. „dienenden bzw. belasteten Grundstück" berechtigt.

hemmer-Methode: In Fällen, in denen ein Grundstücksrecht mit dem Eigentum an einem Grundstück verbunden ist, spricht man von subjektiv-dinglichen Rechten. Die Grunddienstbarkeit (§ 1018 BGB) und der Nießbrauch (§ 1030 BGB) stellen derartige subjektiv-dingliche Rechte dar.

Die „subjektiv-dinglichen" Rechte gelten gem. § 96 BGB als wesentliche Bestandteile des herrschenden Grundstücks und können daher nicht isoliert übertragen werden.

Ist das Recht dagegen mit einer bestimmten Person verknüpft, spricht man von einem subjektiv-persönlichen Recht wie bspw. bei der beschränkten persönlichen Dienstbarkeit i.S.d. § 1090 BGB und dem dinglichen Wohnungsrecht i.S.d. § 1093 BGB (vgl. Sie den unterschiedlichen Wortlaut von § 1018 BGB und § 1090 I BGB)!

Das dingliche Vorkaufsrecht und die Reallast können sowohl als subjektiv-persönliches Recht (vgl. §§ 10904 I, 1105 I BGB) als auch als subjektiv-dingliches Recht bestellt werden (vgl. §§ 1194 II, 1105 II BGB).

2. Beeinträchtigung der Grunddienst-barkeit durch das Aufstellen des Absperrpfostens

Fraglich ist, ob B durch das Aufstellen des Absperrpfostens die zugunsten des K bestehende Grunddienstbarkeit beeinträchtigt hat.

Dies wäre nur dann zu bejahen, wenn der Inhalt der Grunddienstbarkeit auch zur Nutzung der Zufahrt zur Garage berechtigen würde.

a) Inhalt der Grunddienstbarkeit bestimmt sich nach Eintragung im Grundbuch

Inhalt und Umfang einer Grunddienstbarkeit bestimmen sich nach der Eintragung im Grundbuch.⁵

Bei deren Auslegung ist vorrangig auf den Wortlaut und den Sinn des Eintrags und der in Bezug genommenen Eintragungsbewilligung abzustellen, wie er sich für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung des Eingetragenen ergibt. Außerhalb dieser Urkunden liegende Umstände dürfen nur insoweit mit herangezogen werden, als sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalles für jedermann ohne weiteres erkennbar sind.⁶

Ein von der Eintragung im Grundbuch abweichender Wille der die Dienstbarkeit bestellenden Parteien muss dagegen bei der Auslegung des Inhalts des dinglichen Rechts unbeachtet bleiben, weil sonst der Eintragung ihre eigenständige Bedeutung als rechtsbegründender Akt (§ 873 BGB) entzogen würde.⁷

Der Wortlaut der Eintragung im Grundbuch bezieht sich im vorliegenden Fall ausschließlich auf die Pflicht zur Duldung des Überbaus in Form der Garage. Ein darüber hinausgehendes Wegerecht hat in der Grundbucheintragung keinen Niederschlag gefunden.

Der sich aus dem Wortlaut der Eintragung ergebende Inhalt der Dienstbarkeit entspricht auch dem Sinn, wie er sich für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung des Eingetragenen ergibt, da die im Grundbuch eingetragene Pflicht, einen Überbau zu dulden, Inhalt einer Grunddienstbarkeit nach § 1018 BGB sein kann (s.o.).

Lernteil: Selbst wenn die Parteien nicht nur den Überbau der Garage über die Grenze, sondern auch deren weitere Nutzung als Abstellplatz für ein Fahrzeug über die sich teilweise auf dem Nachbargrundstück befindliche Zufahrt absichern wollten, dürfte dieser Wille der Vertragsparteien bei der Ermittlung des Umfangs einer Grunddienstbarkeit nicht berücksichtigt werden. Der Inhalt eines dinglichen Rechts am Grundstück muss nämlich stets in der Grundbucheintragung seinen Ausdruck gefunden haben.⁸

b) Ergebnis

Da Inhalt der Grunddienstbarkeit lediglich die Duldung des Überbaus war, lag in der Aufstellung des Absperrpfostens keine Beeinträchtigung der Grunddienstbarkeit.

Ein Anspruch aus §§ 1027, 1004 I S. 1 BGB entfällt daher.

II. Anspruch auf Duldung der Zufahrt zur Garage analog § 912 I BGB

Fraglich ist aber, ob sich aus der gesetzlichen Pflicht des Nachbarn B, einen Garagenüberbau zu dulden (§ 912 I BGB), zugleich das Recht des Bauwerkseigentümers zur Nutzung der (hier teilweise) auf dem Grundstück des Nachbarn B belegenen Garagenzufahrt ergibt.

1. Vorliegen eines zu duldenden Überbaus

Ein Überbau i.S.d. § 912 I BGB liegt vor, wenn der Eigentümer eines Grundstücks bei der Errichtung eines Gebäudes über die Grenze gebaut hat. Über die Grenze ist dann gebaut, wenn ein Teil des auf dem Stammgrundstück errichteten Gebäudes in den Boden oder Luftraum des Nachbargrundstücks hinübergreift.⁹

Im direkten Anwendungsfall des § 912 BGB ragt bei der Errichtung eines Gebäudes ein Teil des auf dem Stammgrundstück errichteten Gebäudes in den Boden oder Luftraum des Nachbargrundstücks hinüber.¹⁰

Die Vorschriften der §§ 912 ff. BGB sind aber auf den hier vorliegenden Fall, dass der frühere Eigentümer beider Grundstücke mit dem Bau der Garage auf einem derselben die Grenze des anderen überschritten hatte und in der Folge die Grundstücke in das Eigentum verschiedener Personen gelangten, analog anzuwenden.¹¹

hemmer-Methode: Die Duldungs- und Rentenpflicht des Überbauenden ruht freilich, solange sich beide Grundstücke in einer Hand befinden. Die Duldungs- und Rentenpflicht lebt aber auf, wenn das Eigentum an den Grundstücken in die Hände verschiedener Eigentümer gelangt.¹²

Die Vorschriften über den Überbau in §§ 912 ff. BGB greifen auch dann ein, wenn - wie hier - eine die Pflicht des Nachbarn zur Duldung des Überbaus klarstellende Grunddienstbarkeit bestellt und in das Grundbuch eingetragen worden ist. Die sich nach § 912 I BGB ergebenden Rechte des Eigentümers, dessen Gebäude die Grenze überschreitet, verkürzen sich nicht deshalb, weil die Eigentümer der benachbarten Grundstücke zur Klarstellung und Vermeidung künftiger Streitigkeiten eine Grunddienstbarkeit bestellt haben.

2. Reichweite der Duldungspflicht

Die Duldungspflicht des Nachbarn nach § 912 I BGB bezieht sich jedoch allein auf den Überbau. Sie schließt nur in diesem Umfang den Anspruch des Nachbarn auf Beseitigung der Besitzstörung durch das fremde Bauwerk (§ 1004 I S. 1 BGB) und auch den Anspruch auf Herausgabe der überbauten Grundstücksfläche (§ 985 BGB) dadurch aus, dass sie eine Duldungspflicht (§ 1004 II BGB) bzw. ein Recht zum Besitz nach § 986 BGB an der überbauten Fläche begründet.¹³

Die Pflicht zur Duldung des Bauwerks erstreckt sich zwar auch auf dessen wesentliche Bestandteile i.S.d. §§ 93, 94 BGB. Die Zufahrt zu einem Gebäude ist aber regelmäßig nicht wesentlicher Bestandteil des Bauwerks, sondern des nicht bebauten Teils des Nachbargrundstücks.

3. Erstreckung der Duldungspflicht auch auf die Nutzung der Flächen?

Ob sich aus den Vorschriften über den Überbau eine weitergehende Duldungspflicht des Nachbarn in Bezug auf die Flächen seines Grundstücks ergibt, die - wie die Zufahrt zu einer Garage - der zweckentsprechenden Nutzung des die Grenze überschreitenden Bauwerks dienen, ist allerdings streitig.

a) Eine Ansicht bejaht Erweiterung der Duldungspflicht

Hierzu wird die Auffassung vertreten, dass die gesetzliche Duldungspflicht sich auch auf die sogenannten Funktionsflächen des die Grenze überschreitenden Bauwerks erstrecke.

Der Nachbar habe auch die Nutzung der Teile seines Grundstücks durch den Überbauenden zu dulden, ohne die der Überbau mangels Zugangs funktionslos und damit wertlos würde.¹⁴

Nach dieser Auffassung könnte K eine Duldung einer Fahrt von seinem eigenen Grundstück zum Garagentor beanspruchen.

b) Nach a.A. keine Duldungspflicht

Dem steht die Ansicht gegenüber, dass sich die Duldungspflicht nach § 912 BGB auf die Entziehung der Eigentumsbefugnisse an dem überbauten Grundstücksteil beschränke.

Zusätzliche Beeinträchtigungen, die über den eigentlichen Überbau hinausgingen (wie die Nutzung von Wegeflächen), seien von der gesetzlichen Duldungspflicht dagegen nicht umfasst.¹⁵

c) Nach Ansicht des BGH besteht keine Duldungspflicht

Der BGH folgt in dieser Entscheidung der zuletzt genannten Auffassung:

aa) Lückenschließung nur durch Notwegrecht, § 917 BGB

Das zeigt sich bereits daran, dass der Nachbar eine Zufahrt zu einem verbindungslosen Grundstück, selbst wenn dieses bebaut ist, nur bei Vorliegen eines Notwegrechts nach § 917 BGB gewähren muss.

Im Übrigen darf das Nachbargrundstück zu Reparatur- oder Wartungsarbeiten an dem eigenen Gebäude nur unter engen Voraussetzungen betreten werden.¹⁶

hemmer-Methode: Dieses Recht wird altertümlich auch als sog. „Hammerschlags- und Leiterrecht" bezeichnet.

Als Hammerschlagsrecht wird die Befugnis bezeichnet, das Nachbargrundstück zum Zwecke der Errichtung, Änderung oder Ausbesserung eigener baulicher Anlagen zu betreten. Leiterrecht ist das Recht, dort zum gleichen Zweck Gerüste oder Gerätschaften aufzustellen und zu benutzen:

Dieses Recht ist in den Nachbarschaftsgesetzen einiger Bundesländer ausdrücklich geregelt.¹⁷ In Ermangelung einer solchen Regelung folgt dieses Recht aus dem nachbarschaftlichen Gemeinschaftsverhältnis.

Allein der Umstand, dass auch über die Grenze gebaut wurde, rechtfertigt es nicht, den Eigentümer in Bezug auf die Nutzung der von dem Überbau nicht in Anspruch genommenen Teile des Nachbargrundstücks besser zu stellen.

bb) Normzweck des § 912 BGB rechtfertigt keine weitere Duldungspflicht

Etwas anderes folgt auch nicht aus dem Normzweck des § 912 BGB.

Die Vorschrift soll die mit der Beseitigung eines Überbaus verbundene Zerschlagung wirtschaftlicher Werte vermeiden, die dadurch entsteht, dass sich der Abbruch eines überbauten Gebäudeteils meist nicht auf diesen beschränken lässt, sondern zu einer Beeinträchtigung und Wertminderung auch des bestehen bleibenden, auf eigenem Grund gebauten Gebäudeteils führt. Zu diesem Zweck stellt § 912 BGB das Interesse an dem Erhalt der Gebäudeeinheit über das Interesse des Nachbarn an der Durchsetzung seiner Eigentumsrechte, sofern der Überbauer nicht grob fahrlässig oder vorsätzlich gehandelt und der Nachbar dem Überbau nicht sofort widersprochen hat.¹⁸

Die Vorschrift soll aber nur insoweit Abhilfe schaffen, als es das Ziel des Gebäudeerhalts erfordert.¹⁹

Um die Garage als einheitliches Gebäude zu erhalten, genügt die auf die Überbaufläche beschränkte Duldungspflicht. Zweck der Duldungspflicht nach § 912 I BGB ist es dagegen nicht, dem Überbauenden unter Inanspruchnahme weiterer Flächen des Grundstücks des Nachbarn eine wirtschaftlich sinnvolle Nutzung des die Grenze überschreitenden Bauwerks zu ermöglichen. Auch insoweit gilt, dass der Eigentümer in Bezug auf Wegerechte an dem Grundstück des Nachbarn durch die Grenzüberschreitung nicht besser stehen kann als er stünde, wenn er das Bauwerk vollständig auf dem eigenen Grundstück errichtet hätte.

4. Ergebnis

B ist daher nicht nach § 912 I BGB verpflichtet, das Befahren seiner Grundstückszufahrt durch K zu dulden.

III. Anspruch auf Duldung der Zufahrt zur Garage gem. § 917 I S. 1 BGB

Ein Anspruch auf Duldung könnte sich aber aus § 917 I S. 1 BGB ergeben, wenn die Voraussetzungen für ein Notwegrecht vorliegen.

Nach § 917 I BGB besteht ein Notwegrecht nur dann, wenn einem Grundstück die zur ordnungsgemäßen Benutzung notwendige Verbindung mit einem öffentlichen Weg fehlt. Das Grundstück des K liegt aber mit seiner Vorderseite an einem öffentlichen Weg. Die Erreichbarkeit mit Kraftfahrzeugen, die für die ordnungsgemäße Benutzung eines Wohngrundstücks in der Regel notwendig ist,²⁰ ist damit gewährleistet.

Eine Zufahrt über das Nachbargrundstück, um das Fahrzeug auf dem eigenen Wohngrundstück abstellen zu können, ist dem Eigentümer dagegen aus dem Notwegrecht nach § 917 BGB nicht zuzubilligen.²¹ Ausschlaggebend dafür ist, dass angesichts der Schwere des Eingriffs, den ein Notweg für das Eigentum des Nachbarn bedeutet, an das Fehlen einer für die ordnungsgemäße Benutzung notwendigen Verbindung strenge Anforderungen zu stellen sind und daher Gesichtspunkte der Bequemlichkeit und auch Zweckmäßigkeit nicht die Inanspruchnahme des Nachbargrundstücks rechtfertigen.²²

Ergebnis: Damit entfällt auch eine Duldungspflicht des B gem. § 917 I S. 1 BGB.

IV. Anspruch auf Duldung aufgrund nachbarschaftlichen Gemeinschaftsverhältnisses

Nachdem keine gesetzlichen Duldungspflichten bestehen, könnte sich lediglich aus dem nachbarlichen Gemeinschaftsverhältnis (nachbGemV) ein entsprechendes Wegerecht herleiten.

Aus dem Rechtsverhältnis zwischen den Grundstücksnachbarn folgt eine Pflicht der Nachbarn zur gegenseitigen Rücksichtnahme, die dazu führen kann, dass die Ausübung gewisser aus dem Eigentum fließender Rechte ganz oder teilweise unzulässig werden kann.

1. NachbGemV darf vorrangige gesetzliche Regelungen nicht unterlaufen

Das Rechtsinstitut darf jedoch nicht dazu dienen, die nachbarrechtlichen Regelungen in ihr Gegenteil zu verkehren.²³ So verhielte es sich aber hier. Die Regelung des Notwegrechts in § 917 BGB stellt eine spezialgesetzliche Ausgestaltung des nachbarlichen Gemeinschaftsverhältnisses dar,²⁴ die im Hinblick auf die nicht durch dingliche Rechte oder schuldrechtliche Verträge begründeten Wegerechte eine abschließende Regelung enthält. Sind ihre tatbestandlichen Voraussetzungen nicht erfüllt, so können sie nicht mithilfe des nachbarlichen Gemeinschaftsverhältnisses umgangen oder erweitert werden.²⁵

Auf den Umstand, ob B in der Vergangenheit die Zufahrtsfläche auf seinem Grundstück nicht genutzt hat, kommt es dabei ebenso wenig an wie auf die Frage, ob für die Zukunft eine konkrete Nutzungsabsicht besteht. Nach § 903 BGB braucht B seine Nutzung des Grundstücks bzw. den Ausschluss Dritter hiervon nicht zu rechtfertigen.²⁶

2. Keine Aushöhlung vorrangiger gesetzlicher Regelungen

Dass B dem K den Zugang zu Fuß zugesteht und lediglich die Zufahrt mit dem Kraftfahrzeug verbieten will, verstößt auch nicht gegen das Schikaneverbot.

Wird ein Wegerecht freiwillig gewährt, so kann dessen Beschränkung auf Fußgänger schon deshalb nicht schikanös sein, weil der Gewährende es jederzeit vollständig widerrufen kann. Im Übrigen stellt jeder Fahrzeugverkehr eine Beeinträchtigung des Grundstückseigentümers dar, an deren Beschränkung bzw. Verhinderung er ein berechtigtes Interesse hat.²⁷

V. Endergebnis

K kann von B weder die Beseitigung des Absperrpfostens noch die Duldung der Zufahrt zur Garage mit seinem Pkw verlangen kann.

D) Kommentar

(mty). Beim ersten Lesen der Entscheidung überrascht das Ergebnis des BGH, da der Sinn einer Garage darin besteht, seinen Pkw darin abzustellen.

Die Begründung des BGH ist aber überzeugend, da die Interessen des Eigentümers der überbauten Grundstücksfläche ohnehin bereits beeinträchtigt sind. Die Parteien hätten es im vorliegenden Fall in der Hand gehabt, die Grunddienstbarkeit auf ein Wegerecht zu erweitern. Dass dies nicht geschehen ist, geht zu Lasten des K.

E) hemmer-background

Anlässlich dieser Entscheidung soll im folgenden hemmer-background die Rechtsprechung des BGH zur Zurechnung von Fremdverschulden im Rahmen des § 912 BGB zusammengefasst werden.

Außerdem wird eine weitere aktuelle Entscheidung zum Notwegrecht besprochen.

Überbau durch Fremdverschulden

Umstritten ist die Rechtslage beim Überbau, wenn den Überbauenden kein Verschulden trifft, aber der verantwortliche Architekt bzw. Bauunternehmer grob fahrlässig über die Grenze bauen lässt.

1. Nach e.A. gilt § 278 BGB

Ein Teil der Literatur beurteilt die Verantwortlichkeit des Bauherrn für von ihm eingeschaltete Hilfspersonen im Rahmen der nachbarlichen Beziehungen nach § 278 BGB.

Das nachbarliche Gemeinschaftsverhältnis solle eine dem Schuldverhältnis gleichende Beziehung darstellen, auf die § 278 BGB zumindest entsprechend anwendbar sei. Das nachbarliche Nebeneinander der Grundstückseigentümer soll eine Sphäre gesteigerten sozialen Kontakts darstellen.

Sofern also eine vom Bauherrn „eingeschaltete" Hilfsperson den Bau errichtet und dabei vorsätzlich oder grob fahrlässig über die Grenze baut, ist dem Bauherrn dieses Verschulden nach § 278 BGB zuzurechnen.

2. Nach e.A. gilt § 831 I S. 1 BGB analog

Nach a.A. soll die Zurechnung analog § 831 I S. 1 BGB erfolgen**.** In der Überbauhandlung soll ein Delikt zu sehen sein, sodass § 831 BGB als Haftungsgrundlage des Bauherrn für von ihm eingesetzte Hilfspersonen heranzuziehen sei.²⁸

3. Nach BGH gilt § 166 I BGB analog

Nach Ansicht des BGH erfolgt die Zurechnung analog § 166 I BGB. Der BGH lehnt die beiden zuvor genannten Zurechnungsnormen im Falle eines Überbaus ab.

Eine Zurechnung nach § 278 BGB lässt der BGH am fehlenden Schuldverhältnis zwischen den Nachbarn scheitern.

Die Rechte und Pflichten der Grundstücksnachbarn haben nach Ansicht des BGH durch das Gesetz (z.B. §§ 909, 912 ff. BGB) eine detaillierte Sonderregelung erfahren. Die aus dem nachbarlichen Gemeinschaftsverhältnis resultierenden Rechte und Pflichten beinhalten daher eine bloße „Schranke der Rechtsausübung", könnten aber kein selbstständiges Schuldverhältnis erzeugen.²⁹ Ein gesteigerter sozialer Kontakt genügt nicht für die Annahme eines Schuldverhältnisses.

Anmerkung: Ausführlich hierzu zuletzt Tyroller, Ausgleichsansprüche im Nachbarrecht, Life & Law 2/2014, S. 138 ff.

Die Anwendung des § 831 I BGB scheitert daran, dass der Gesetzgeber § 912 BGB bewusst vom Recht der unerlaubten Handlung abgetrennt hat. Außerdem bestehe gem. § 831 I S. 2 BGB eine zu leichte Exkulpationsmöglichkeit.

Überdies stehen Architekt und Bauunternehmer als selbstständige Werkunternehmer in keinem rechtlichen oder tatsächlichen Abhängigkeitsverhältnis zum Bauherrn, sodass diese keine Verrichtungsgehilfen i.S.d. § 831 BGB sind.

Daher sei eine analoge Anwendung des § 166 I BGB gerechtfertigt.³⁰ Zwar geht es bei § 166 I BGB um eine Wissenszurechnung, während es bei § 912 I BGB um Verschulden geht. Allerdings beruht diese Regelung auf der Erwägung, dass derjenige, der im Rechtsverkehr einen anderen an seine Stelle treten lässt, sich auch billigerweise dessen Kenntnisse zurechnen lassen muss.

Daher kann die Vorschrift nicht nur direkt bei der Abgabe von Willenserklärungen angewandt werden, sondern unter bestimmten Voraussetzungen auch analog im Rahmen bloß tatsächlicher Dienste des Dritten.³¹

hemmer-Methode: Dieselbe Problematik stellt sich bei der Zurechnung der Bösgläubigkeit von Besitzmittlern oder Besitzdienern beim Besitzerwerb i.S.d. § 990 I S. 1 BGB. Auch hier wendet der BGH § 166 I BGB analog an.³²

Zuletzt hat der BGH die analoge Anwendung des § 166 I BGB im Rahmen des § 548 I S. 2 BGB bejaht. Für den Verjährungsbeginn kommt es darauf an, dass der Vermieter Kenntnis von der Rückgabe erlangt. Dies ist analog § 166 I BGB dann der Fall, wenn die Rückgabe an eine Person erfolgt, die Vertretungsbefugnisse hat (sog. Wissensvertreter).³³

Der Unterschied zwischen der analogen Anwendung des § 166 BGB gegenüber einer Zurechnung nach § 278 BGB besteht darin, dass sich bei § 166 BGB der Eigentümer nicht das Verschulden jeder Person zurechnen lassen muss, die auf seiner Seite in die Tätigkeit eingeschaltet ist. Vielmehr erfolgt die Zurechnung - ausgehend von der Tatsache, dass § 166 I BGB im Falle der unmittelbaren Anwendung ja an das Handeln eines Vertreters anknüpft - nur bei solchen Dritten, die gewissermaßen als „Sachwalter des Bauherren" auch gegenüber Dritten tätig werden und dementsprechend als dessen Repräsentant gelten können.

BGH zum Notwegrecht

BGH, Urteil v. 18.10.2013, Az.: V ZR 278/12 :

1. Die zur ordnungsgemäßen Benutzung eines Wohngrundstücks notwendige Verbindung mit einem öffentlichen Weg besteht, wenn das Grundstück mit einem Kraftfahrzeug unmittelbar erreicht werden kann.

2. Auf die Erreichbarkeit des Hauseingangsbereichs kommt es grundsätzlich nicht an.

Tatbestand: Die Parteien sind Eigentümer benachbarter Grundstücke. Zu den Grundstücken zweigt von einer Bundesstraße ein unbefestigter Weg ab, der von Kraftfahrzeugen benutzt werden kann. Er führt über eine Brücke und sodann entlang der Grundstücksgrenze des B zum Grundstück des K. In der Nähe des Grundstücks des K, auf dem sich dessen Wohnhaus befindet, verengt er sich. An dieser Stelle kann ein Pkw abgestellt werden. Die Entfernung zum Hauseingang des K beläuft sich auf 50 Meter.

In seinem weiteren Verlauf macht er einen Bogen um das Grundstück des K und steigt sodann steil zu einer öffentlichen Straße hin an. Dieser Teil des Wegs, an dem der Eingang zum Wohnhaus des K liegt, ist wegen seiner Neigung und Enge mit einem Personenkraftwagen nicht befahrbar.

Auf dem Grundstück des K befindet sich an der Seite, die zu dem befahrbaren Bereich des unbefestigten Wegs ausgerichtet ist, eine Toranlage. Die unmittelbar vor dieser Toranlage befindliche Fläche in Form eines Dreiecks liegt auf dem Grundstück des B und wurde von diesem eingezäunt. Seither ist es dem K nicht mehr möglich, auf sein Grundstück mit einem Kraftfahrzeug zu gelangen.

K verlangt von B die Duldung eines Notwegs, um einen Zugang und eine Zufahrt von dem befahrbaren Teil des unbefestigten Wegs zu seinem Grundstück zu erhalten, Zug um Zug gegen Zahlung einer angemessenen Notwegrente.

Zu Recht?

Lösung: Der BGH hat einen Anspruch des K gegen B auf Einräumung eines Notwegrechts verneint. Fehlt einem Grundstück die zur ordnungsgemäßen Benutzung notwendige Verbindung mit einem öffentlichen Weg, so kann der Eigentümer nach § 917 I S. 1 BGB von den Nachbarn verlangen, dass sie bis zur Hebung des Mangels die Benutzung ihrer Grundstücke zur Herstellung der erforderlichen Verbindung dulden. Diese Voraussetzungen liegen nicht vor.

1. Der zum Grundstück des K führende unbefestigte Weg ist öffentlich.

2. Die Verbindung mit diesem Weg ist für die ordnungsmäßige Benutzung des Grundstücks des K ausreichend.

a) Die Verbindung des Grundstücks des K mit einem öffentlichen Weg schließt das von ihm geltend gemachte Notwegrecht zwar nicht von vornherein aus. Der öffentliche Weg, der auch nur ein Feldweg sein kann,³⁴ muss für eine ordnungsmäßige Benutzung des notleidenden Grundstücks geeignet sein.³⁵ Entscheidend ist daher, ob die ordnungsmäßige Benutzung des Grundstücks die Einräumung des Notwegs über das Grundstück des B notwendig macht.

b) Die ordnungsmäßige Benutzung des notleidenden Grundstücks bestimmt sich nach objektiven Gesichtspunkten. Maßgebend ist die danach angemessene, den wirtschaftlichen Verhältnissen des Grundstücks entsprechende Nutzung. Eine nur einem persönlichen Bedürfnis des Eigentümers oder eines Nutzungsberechtigten entsprechende oder eine nur provisorische Nutzung gibt daher keinen Anspruch auf einen Notweg nach § 917 BGB.³⁶

c) Eine in diesem Sinn ordnungsmäßige Grundstücksbenutzung setzt bei einem Wohngrundstück in der Regel die Erreichbarkeit mit Kraftfahrzeugen voraus.³⁷

Dies ist zur Gewährleistung elementarer Bedürfnisse objektiv erforderlich, so etwa im Hinblick auf die Müllentsorgung oder die Belieferung mit Brennstoffen oder sperrigen Gütern.

Ebenfalls zur ordnungsgemäßen Benutzung eines Wohngrundstücks gehört die Möglichkeit, dieses mit dem eigenen Kraftfahrzeug anzufahren. Dies gilt jedenfalls dann, wenn es nicht lediglich um das Abstellen von Kraftfahrzeugen auf dem Grundstück, sondern um dessen Erreichbarkeit mit Kraftfahrzeugen geht.

An dieser Erreichbarkeit fehlt es nicht bereits dann, wenn das Kraftfahrzeug nicht bis vor den Eingangsbereich des auf einem Grundstück aufstehenden Gebäudes fahren kann.

Vielmehr ist es ausreichend, wenn das Kraftfahrzeug unmittelbar an das Wohngrundstück heranfahren kann und der Eingangsbereich von dieser Stelle aus in zumutbarer Weise - auch mit sperrigen Gegenständen - erreicht werden kann.

Der Gesichtspunkt, dass das Erreichen des Hauseingangs bei einem Auffahren auf das Grundstück erleichtert möglich wäre, rechtfertigt kein Notwegrecht.

d) Der unbefestigte Weg dient derzeit beiden Parteien als Zufahrtsweg zu ihren Grundstücken. Da das Grundstück des K am Ende des befahrbaren Teils des Wegs liegt, ist eine Behinderung anderer Verkehrsteilnehmer durch ein von den Bewohnern des Grundstücks des K dort abgestelltes Fahrzeug auszuschließen.

Eine eventuell fehlende Wendemöglichkeit für Kraftfahrzeuge im unmittelbaren Bereich seines Grundstücks stellt eine bloße Unannehmlichkeit für K dar, die als solche noch nicht die Einräumung eines Notwegrechts rechtfertigt.

K kann mit einem Fahrzeug unmittelbar an sein Grundstück heranfahren und dieses auch dort abstellen.

e) Auch die Entfernung von 50 Metern zwischen dem Ort, der das Abstellen von Kraftfahrzeugen am Grundstück des K ermöglicht, und dem Hauseingangsbereich sowie auch die Beschaffenheit der zurückzulegenden Wegstrecke führen nicht zur Annahme einer unzumutbaren Erschwernis der Erreichbarkeit des Grundstücks.

Konkrete Probleme bei der Anlieferung von Brennstoffen oder Waren oder etwa der Entsorgung von Müll hat K nicht vorgetragen.

Bei einem Wohngrundstück ist eine im Sinn des § 917 BGB ordnungsmäßige Benutzung nicht nur dann gewährleistet, wenn Personenkraftwagen auf das Grundstück fahren und dort abgestellt werden können. Es reicht, wenn Kraftfahrzeuge vor dem Grundstück oder in seiner nächsten Nähe auf der Straße nur unter Schwierigkeiten, jedenfalls aber in benachbarten Straßen abgestellt werden können.³⁸ Daran hält der BGH ausdrücklich fest, was in Rechtsprechung und Literatur nahezu durchgehend gebilligt wird.³⁹

F) Zur Vertiefung

• Zu duldender Überbau

Hemmer/Wüst, Sachenrecht III, Rn. 29 ff.

• Duldungspflicht bei unverhältnismäßigen Beseitigungskosten

BGH, Life & Law 9/2008, 589 ff.

• Notwegrecht

Hemmer/Wüst, Sachenrecht III, Rn. 37

• Die Grunddienstbarkeit

Hemmer/Wüst, Sachenrecht III, Rn. 250 ff.

G) Wiederholungsfragen

1. Kann die gesetzliche Pflicht des § 912 BGB, einen Überbau zu dulden, Inhalt einer Grunddienstbarkeit sein?

2. Wie wird der Inhalt einer Grunddienstbarkeit bestimmt?