Kein Eigentumserwerb, trotzdem Geld? Ersatzanspruch des Besitzers für Bauarbeiten in Erwartung künftigen Erwerbs

+++ Zweckverfehlungskondiktion +++ Pachtvertrag +++ §§ 812, 546 I BGB +++

Sachverhalte (verkürzt): V verpachtete ein Grundstück an P. In dem Vertrag heißt es u.a.:

(1.) V und P sind sich einig, dass das Grundstück an P übereignet werden soll. Im Hinblick darauf sind V und P verpflichtet, den Pachtvertrag demgemäß zu verlängern, falls es zu dem Abschluss eines Grundstückskaufvertrages nicht kommen sollte aus Gründen, die weder P noch V zu vertreten haben.

(2.) P ist die Nutzung als Grünlandfläche und die Errichtung von Gebäuden gestattet.

(3.) Sofern durch die Nutzung oder die während der Pachtzeit durchgeführten Maßnahmen der jetzige Wert des Pachtgegenstandes gemindert wird, hat P am Ende der Pachtzeit den ursprünglichen Zustand wieder herzustellen oder dem V den eingetretenen Minderwert zu ersetzen.

(4.) P hat das Recht, die von ihm angeschafften Einrichtungen am Ende der Pachtzeit wieder wegzunehmen, sofern V nicht bereit ist, sie gegen Zahlung eines angemessenen Entgelts zu übernehmen. Im Übrigen gelten für die Wertersatz- und Ausgleichsansprüche die gesetzlichen Vorschriften.

In der Folgezeit errichtete P auf dem Grundstück ein Gebäude.

Den Abschluss eines notariellen Kaufvertrags verweigerte V. Daraufhin kam es zum Streit der Parteien, in dessen Folge der Pachtvertrag von beiden Seiten gekündigt wurde. Die Errichtung des Gebäudes hat 400.000,- € gekostet. Das Grundstück inklusive Gebäude hat dadurch eine Wertsteigerung in Höhe von 350.000,- € erfahren.

Fragen:

1. Kann P von V dem Grunde nach Ersatz für die Errichtung des Gebäudes verlangen?

2. Unterstellt, Sie kommen bei Frage 1. zum Ergebnis, dass der Anspruch

besteht: In welcher Höhe besteht der Anspruch?

A) Sounds

1. Dem berechtigten Besitzer, der in der begründeten Erwartung künftigen Eigentumserwerbs auf einem Grundstück Bauarbeiten vornimmt oder vornehmen lässt, kann nach § 812 I S. 2 Alt. 2 BGB ein Bereicherungsanspruch zustehen, wenn diese Erwartung später enttäuscht wird.

2. Begründet ist eine solche Erwartung bereits dann, wenn die Bebauung und der spätere Eigentumserwerb auf einer tatsächlichen Willensübereinstimmung zwischen dem Bauenden und dem Grundstückseigentümer beruhen.

3. Der Anspruch aus § 812 I S. 2 Alt. 2 BGB wegen der begründeten, später aber enttäuschten Erwartung eines späteren Eigentumserwerbs ist auf die Abschöpfung des Wertzuwachses gerichtet, den das Grundstück infolge von Baumaßnahmen erfahren hat.

B) Problemaufriss

Die in dem Pachtvertrag enthaltene Vereinbarung darüber, dass eine Übereignung des Grundstücks erfolgen soll, gewährt dem P keinen Anspruch auf Übereignung. Dazu hätte die Vereinbarung notariell beurkundet werden müssen, § 311b I S. 1 BGB. Unabhängig davon ist fraglich, ob überhaupt schon eine Verpflichtung zur Übereignung geschaffen werden sollte oder ob lediglich eine Absichtserklärung formuliert werden sollte.

Jedenfalls hat P im Hinblick auf den erhofften Erwerb das Gebäude auf dem Grundstück errichtet. Da sich diese Hoffnung zerschlagen hat, möchte er nun zumindest Ersatz für die im Zusammenhang mit der Gebäudeerrichtung entstandenen Kosten.

Baut ein Besitzer im Rahmen einer bestehenden Vindikationslage ein Gebäude auf ein Grundstück, hat er nach der Rechtsprechung des BGH¹ keinen Anspruch auf Wertersatz. Der BGH vertritt den sog „engen Verwendungsbegriff". Danach dürfen die getätigten Aufwendungen die Sache nicht umbilden oder in ihrem Wesen verändern. Davon ist der BGH beim Hausbau auf fremdem Grund ausgegangen. Auch einen Anspruch aus §§ 946, 951, 812 BGB lehnt der BGH in diesen Fällen ab, weil nach seiner Ansicht das EBV eine abschließende Regelung für die Frage enthält, ob Aufwendungen auf eine Sache ersatzfähig sind (sog. Theorie von der absoluten Sperrwirkung des EBV).

Um einen solchen Fall geht es vorliegend jedoch nicht, weil P die Verwendungen als berechtigter Besitzer getätigt hatte und der Vertrag die Errichtung sogar gestattete. Daher ist das EBV vorliegend von vorneherein nicht anwendbar und der BGH hat sich auf einen Anspruch aus § 812 I S. 2 Alt. 2 BGB beschränkt. Insbesondere liegt auch nicht der Grundfall der Leistungskondiktion vor, weil P das Gebäude nicht zur Erfüllung einer vermeintlichen Verbindlichkeit errichtet hatte. Vielmehr tat er dies vor dem Hintergrund des erhofften späteren Erwerbs. Ob dies für die Anwendbarkeit des § 812 I S. 2 Alt. 2 BGB genügt, hatte der BGH in der vorliegenden Entscheidung zu klären.

C) Lösung

Frage 1: Anspruch auf Wertersatz dem Grunde nach

P könnte gegen V dem Grunde nach einen Anspruch auf Wertersatz für die Errichtung des Gebäudes gem. §§ 812 I S. 2 Alt. 2, 818 II BGB haben.

I. Erlangtes Etwas

V hat im Zuge der Errichtung Eigentum und Besitz an dem Gebäude gem. § 946 BGB erlangt. Das Gebäude ist wesentlicher Bestandteil des Grundstücks, § 94 I BGB, und daher kraft Gesetzes in das Eigentum des Grundstückseigentümers V übergegangen.

II. Durch Leistung i.S.d. § 812 I S. 2 Alt. 2 BGB?

Fraglich ist jedoch, ob die Vermögensmehrung auch auf einer Leistung im Sinne des § 812 I S. 2 Alt. 2 BGB beruhte.

P hat das Gebäude jedenfalls bewusst errichtet. Der Zweck, der dabei im Rahmen der condictio ob rem verfolgt wird, muss ein solcher sein, der über die bloße Erfüllung einer Verbindlichkeit hinausgeht.

Anmerkung: Das „darüber hinausgehen" ist einmal denkbar zusätzlich zur Erfüllung einer Verbindlichkeit. Es kann aber auch so sein, dass etwas ganz anderes bezweckt wird. So liegt der Fall vorliegend.

1. Ausreichende Verständigung über den Zweck?

Vorliegend hat P das Gebäude im Hinblick auf die im Pachtvertrag ausgesprochene Erwerbsaussicht errichtet. Fraglich ist, ob dies ausreichend für die Annahme einer Zweckverfehlungskondiktion ist.

Grundsätzlich entspricht es der Rechtsprechung des BGH, dass dem berechtigten Besitzer, der in der begründeten bzw. berechtigten Erwartung² künftigen Eigentumserwerbs auf einem Grundstück Bauarbeiten vornimmt oder vornehmen lässt, ein Bereicherungsanspruch zustehen kann, wenn diese Erwartung später enttäuscht wird.³

Fraglich ist, ob von einer berechtigten Erwartung ausgegangen werden kann, wenn die Erwartung nur auf einer ungesicherten Rechtsposition beruht, welche auf einer -- nicht der Form des § 311b I S. 1 BGB entsprechenden -- Absichtserklärung basiert.

Generell ist eine zumindest tatsächliche Verständigung über den Zweck erforderlich. Dass eine Vereinbarung formnichtig ist, kann daher allein jedenfalls nicht als Argument gegen eine Zweckvereinbarung herangezogen werden.

Anmerkung: Anders formuliert: Besteht eine wirksame Verpflichtung zur Eigentumsverschaffung, gilt der Vorrang des Vertragsrechts, Bereicherungsrecht kommt nicht in Betracht. Wenn nun allein aus der Unwirksamkeit der Verpflichtung darauf geschlossen wird, dass keine berechtigte Erwartung im obigen Sinne vorliegt, käme § 812 I S. 2 Alt. 2 BGB in diesen Fällen nie zur Anwendung.

Der BGH geht zutreffend davon aus, dass eine Erwartung in dem hier in Rede stehenden Zusammenhang bereits dann begründet ist, wenn die Bebauung und der spätere Eigentumserwerb auf einer tatsächlichen Willensübereinstimmung zwischen dem Bauenden und dem Grundstückseigentümer beruht.⁴ Schon dann nämlich ist für jeden verständigen Grundstückseigentümer klar, dass ihm die mit dem in Aussicht genommenen Eigentumserwerb des Bauwerks einhergehende Wertsteigerung des Grundstücks nicht verbleiben soll. Will er für den Fall, dass es zu einem späteren Eigentumserwerb doch nicht kommt, einen Ausgleich ausschließen, ist er gehalten, einer ihm erkennbaren Erwerbserwartung entgegenzutreten; die für den Bereicherungsausgleich erforderliche tatsächliche Willensübereinstimmung kommt dann nicht zustande.⁵

2. Problem: Pächter ist grundsätzlich zur Entfernung baulicher Umbauten verpflichtet, wenn Pacht endet

Fraglich ist, wie diese Betrachtung damit in Einklang zu bringen ist, dass ein Pächter nach Beendigung des Vertragsverhältnisses grundsätzlich verpflichtet ist, Einrichtungen, Aufbauten und sonstige bauliche Anlagen zu entfernen, was selbst dann gilt, wenn der Vermieter oder Verpächter den Maßnahmen zugestimmt hat.⁶ Man könnte insoweit vertreten, dass diese vertragliche Rechtslage einem Anspruch aus § 812 I S. 2 Alt. 2 BGB entgegensteht.

Nach überzeugender Ansicht des BGH ist von dieser vertraglichen Regelung aber die Sonderkonstellation nicht erfasst, dass ein Grundstück in der begründeten, später aber enttäuschten Erwartung eines künftigen Eigentumserwerbs bebaut worden ist. Eine solche - für Miet- und Pachtverträge atypische - Erwartung steht der Annahme einer abschließenden Regelung durch die miet- und pachtrechtlichen Gesetzesbestimmungen entgegen.⁷

Da eine begründete Erwartung voraussetzt, dass die Aussicht auf einen späteren Eigentumserwerb von einer tatsächlichen Willensübereinstimmung mit dem Grundstückseigentümer getragen wird, erscheint ein Bereicherungsausgleich auch nicht unbillig.

Anmerkung: Der BGH weist an dieser Stelle des Urteils darauf hin, dass ein solcher bereicherungsrechtlicher Ausgleich jedoch vertraglich ausgeschlossen werden könnte. Da das Berufungsgericht schon den Anspruch dem Grunde nach abgelehnt hatte, hat es dazu keine Feststellungen getroffen. Der BGH lässt die Frage, ob die -- auch hier abgedruckten -- Passagen des Vertrags bezüglich der Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands einen derartigen Ausschluss rechtfertigen könnten, daher offen und hat die Sache zurückverwiesen.

Nach alledem ist vorliegend von einer Zweckvereinbarung i.S.d. § 812 I S. 2 Alt. 2 BGB auszugehen. Der Zweck (Erwerb des Grundstücks) ist nicht eingetreten, sodass eine Zweckverfehlung vorliegt. Der Ausschlusstatbestand des § 815 BGB ist vorliegend nicht einschlägig. Insbesondere war es nicht P, welcher die Übereignung verhindert hat, sondern V.

III. Ergebnis zu Frage 1

P hat dem Grunde nach einen Anspruch auf Wertersatz gegen V gem. §§ 812 I S. 2 Alt. 2, 818 II BGB.

Frage 2: Höhe des Anspruchs?

Fraglich ist, in welcher Höhe der Anspruch besteht. Die Investitionen für das Gebäude beliefen sich laut Sachverhalt auf 400.000,- €; damit einher ging allerdings lediglich eine Werterhöhung von 350.000,- €.

Ein bereicherungsrechtlicher Anspruch ist grundsätzlich nur auf die Abschöpfung des Wertzuwachses gerichtet, den ein Grundstück infolge von Baumaßnahmen erfahren hat.

Anmerkung: Dies ist ein wesentlicher Unterschied zum Schadensersatzrecht. Dort wird auf die Vermögenseinbuße beim Gläubiger abgestellt. Im Bereicherungsrecht wird demgegenüber darauf abgestellt, was der Schuldner an Vermögenszuwachs erlangt hat.

Das Bereicherungsrecht hat die Aufgabe, ungerechtfertigte Vermögensverschiebungen auszugleichen. Für eine Vermögensverschiebung kommt es jedoch nicht darauf an, was der Gläubiger „verloren" hat, sondern darauf, was von dem eingesetzten Vermögen tatsächlich beim Schuldner angekommen ist. Andernfalls wohnte dem bereicherungsrechtlichen Anspruch eine Sanktionierung inne. Dies wäre aber allein vor dem Hintergrund, dass bereicherungsrechtliche Ansprüche nicht von einem (Schuld-) Vorwurf abhängen, nicht interessengerecht.

Ergebnis Frage 2

Der Anspruch aus §§ 812 I S. 2 Alt. 2 BGB des P gegen V besteht nur i.H.v. 350.000,- €.

D) Kommentar

(cda). Die Entscheidung ist überzeugend. Dem Verpächter muss klar sein, dass er sich mit einer Veräußerungszusage weit aus dem Fenster lehnt, auch wenn er eine wirksame Verpflichtung damit nicht schafft. Er dokumentiert aber damit -- kombiniert mit der im Vertrag ausdrücklich erwähnten Erlaubnis, Gebäude auf dem Grundstück errichten zu dürfen -- ein Einvernehmen hinsichtlich der Erwartungshaltung des Pächters.

Konstellationen wie vorliegend sind grundsätzlich sicher eher selten anzutreffen. Gleichwohl ist der Fall sehr lehrreich und soll für den Anwendungsbereich der Zweckverfehlungskondiktion sensibilisieren.

E) Background

Im Background soll eine ähnliche Konstellation erörtert werden.

A und B sind Grundstücksnachbarn. A und B vereinbaren, dass das Grundstück des B demnächst an A verkauft und übereignet werden soll. Da A bereits jetzt bauen möchte, erteilt B dem A vor dem Hintergrund des später geplanten Erwerbs, die Erlaubnis, dass A über die Grenze auf das dem B gehörende Grundstück bauen darf.

A macht von dieser Befugnis Gebrauch. Er errichtet ein Gebäude auf seinem Grundstück, welches im Umfang von zwei Metern auf das Grundstück des B ragt. Zu einer Übereignung kommt es später nicht mehr. A und B streiten über das Eigentum an dem überbauten Gebäudeteil.

Anders als in der hier besprochenen Entscheidung geht es nicht um Wertersatzansprüche. Vielmehr geht es A darum, den überbauten Teil auch nutzen zu können, was nur möglich ist, wenn er das Eigentum erlangt haben sollte.

Grundsätzlich bestimmen §§ 946, 94 I BGB, dass das Eigentum an Gebäuden dem Eigentümer des Grundstücks zusteht, auf welchem es errichtet wurde. Das würde im vorliegenden Fall bedeuten, dass das Eigentum am Gebäude an der Grundstücksgrenze geteilt wird. Faktisch ist das Gebäude als wirtschaftliche Einheit dann nicht mehr nutzbar. Fraglich ist daher, ob im vorliegenden Fall ausnahmsweise das Eigentum am Gebäude vollständig dem A zusteht.

Von obigem Grundsatz des § 946 BGB macht der Gesetzgeber eine Ausnahme, wenn die Errichtung des Gebäudes in Ausübung eines Rechts an dem Grundstück erfolgt, § 95 I S. 2 BGB.

Dies wäre z.B. der Fall, wenn die Errichtung auf Basis eines Erbbaurechts oder aufgrund einer im Grundbuch eingetragenen Grunddienstbarkeit i.S.d. § 1018 Alt. 1 BGB erfolgen würde. Dafür ist vorliegend nichts ersichtlich. A hat auf das Grundstück des B überbaut, ohne in Ausübung eines Rechts gehandelt zu haben.

Möglicherweise lässt sich die Lösung dieses Problems aus der Rechtslage zum entschuldigten Überbau gem. § 912 I BGB ableiten. Bei Vorliegen der dortigen Voraussetzungen ist anerkannt, dass der überbaute Gebäudeteil dem Überbauenden gehört. § 912 I BGB sagt zwar nicht unmittelbar etwas zu der dinglichen Rechtslage. Aus der Tatsache, dass der Eigentümer des Grundstücks, auf das überbaut wurde, aber gem. §§ 1004 II, 912 I BGB zur Duldung verpflichtet ist, ergibt sich zwingend, dass das Eigentum dem Überbauenden zustehen muss. Dogmatisch lässt sich dies mit einer analogen Anwendung von § 95 I S. 2 BGB begründen. Derjenige, der gem. § 912 I BGB überbaut, tut dies zwar nicht „in Ausübung eines Rechts" an dem Grundstück, auf welches er überbaut. Der Gesetzgeber dokumentiert mit der Duldungspflicht allerdings, dass er die Zerstörung wirtschaftlicher Werte vermeiden möchte. Dies kann im Ergebnis aber nur erreicht werden, wenn das Eigentum am Gebäude ungeteilt ist, weil es andernfalls faktisch nicht verwertbar wäre.

Im vorliegenden Fall liegt jedoch kein entschuldigter Überbau i.S.d. § 912 I BGB vor. Das ergibt sich bereits daraus, dass A ganz bewusst und nicht nur fahrlässig i.S.d. § 912 I BGB über die Grenze gebaut hat.

Allerdings argumentiert die h.M. hier mit einem „Erst-Recht-Schluss": Wenn schon derjenige einen Überbau dulden muss, welcher von dem Überbau auf sein Grundstück nichts weiß (und daher nicht widerspricht), muss dies doch erst recht für jemanden gelten, der sich ausdrücklich mit dem Überbauen einverstanden erklärt hat.⁸

Anmerkung: Sowohl obiger Besprechungsfall als auch dieses Beispiel machen also deutlich, dass Zusagen im Zusammenhang mit der Errichtung von Gebäuden sowie der zukünftigen Übereignung von Grundstücken mit Vorsicht zu genießen sind. Die Tatsache, dass eine notarielle Beurkundung fehlt, und damit eine Übereignung nicht verlangt werden kann, führt eben nicht zwingend dazu, dass entsprechende Zusagen rechtlich folgenlos bleiben!

F) Zur Vertiefung

• Zweckverfehlungskondiktion

Hemmer/Wüst, Bereicherungsrecht, Rn. 270 ff.

G) Wiederholungsfragen

1. Was versteht man unter einer Leistung i.S.d. § 812 I S. 2 Alt. 2

   BGB?

2. Genügt es, wenn der Zweck einseitig verfolgt wird?