Erteilt der Vermieter dem Mieter eine Erlaubnis zur Untervermietung, so kann dieser ohne besondere Anhaltspunkte nicht davon ausgehen, dass die Erlaubnis eine tageweise Vermietung an Touristen umfasst.
Sachverhalt (verkürzt und abgewandelt): M ist seit dem 01.03.2003 Mieter einer Zwei-Zimmer-Wohnung (42,85 qm) des V in Berlin. Die Miete beträgt 235,- € zuzüglich Nebenkosten.
Im Jahr 2008 erbat M von V die Erlaubnis zur Untervermietung, weil er die Wohnung nur etwa alle vierzehn Tage am Wochenende zu einem Besuch seiner Tochter nutze und er deshalb die Wohnung zeitweise untervermieten wolle. V erteilte mit Schreiben vom 13.02.2008 eine Untervermietungserlaubnis „ohne vorherige Überprüfung" gewünschter Untermieter und erhob einen Untervermietungszuschlag in Höhe von 13,- € monatlich. In dem genannten Schreiben heißt es weiter:
„Sie verpflichten sich, Ihren Untermietern Postvollmacht zu erteilen. Das bedeutet, dass alle Willenserklärungen, Betriebskostenabrechnungen, Mieterhöhungsverlangen etc. der Hausverwaltung als ordnungsgemäß zugestellt gelten, wenn sie in Ihrem Briefkasten landen, auch wenn sie vielleicht durch Ihre Untermieter nicht an Sie weitergegeben sein sollten."
Im Mai 2011 bot der M die Wohnung im Internet zur tageweisen Anmietung von bis zu vier Feriengästen an. Hierzu wurden Bilder der Wohnung ins Internet gestellt und die touristischen Vorzüge der Umgebung hervorgehoben. V beanstandete eine derartige Nutzung als vertragswidrig und mahnte den M mit Schreiben vom 16.05.2011 unter Androhung einer Kündigung ab.
War die Vermietung von der Untervermietungserlaubnis gedeckt?
Lösung: Nach Ansicht des BGH hat die dem M erteilte Untervermietungserlaubnis eine Überlassung der Wohnung an Touristen nicht umfasst.
1. Eine Untervermietung von Wohnraum findet für gewöhnlich in der Weise statt, dass der Mieter die Wohnung oder einen Teil davon mit Genehmigung des Vermieters einem Dritten auf unbestimmte Zeit oder für einen (nach Monaten oder Jahren) befristeten Zeitraum überlässt, jedenfalls für eine gewisse Dauer.
2. Hiervon unterscheidet sich die aus den Werbeanzeigen des M ersichtliche Art der Überlassung der Wohnung an Touristen grundlegend. Es liegt auch nicht auf der Hand, dass nur eine Vermietung an Feriengäste in Betracht kommt und deshalb stillschweigend von der Erlaubnis umfasst war, weil M die Wohnung an zwei Wochenenden im Monat selbst benötigte.
Vielmehr hätte es nahe gelegen, eines der beiden Zimmer der Wohnung einem „normalen" Untermieter - etwa einem „Wochenendfahrer" - zu überlassen. Mangels ausdrücklicher Erlaubnis einer Überlassung an Touristen konnte der M deshalb nicht davon ausgehen, dass die ihm erteilte Erlaubnis eine solche ungewöhnliche Nutzung umfasste.
3. Zudem hatte V bei der Erteilung der Untervermietungserlaubnis verlangt, dass der M den Untermietern Postvollmacht für alle Willenserklärungen der Hausverwaltung im Zusammenhang mit dem Mietverhältnis erteilen sollte; schon daraus konnte der M erkennen, dass sich die Erlaubnis nicht auf die Vermietung an Touristen bezog, die eine derartige Funktion offensichtlich nicht wahrnehmen konnten.
Ergebnis: M war daher nicht zur Überlassung der Wohnung an Touristen befugt.
