Mieterpflichten nach Widerruf einer Untervermietungserlaubnis
Sachverhalt (verkürzt und abgewandelt): M hat von V eine Wohnung gemietet. Im Mietvertrag ist folgende Vereinbarung enthalten.
„Eine Untervermietung bis zu zwei Personen ist gestattet. Diese Untervermietungsgenehmigung kann widerrufen werden. Bei Aufgabe der Wohnung sind die Untermieter zum gleichen Zeitpunkt zu entfernen."
M überließ die Wohnung ab Oktober 2002 aufgrund eines Untermietvertrags an U. Im Jahr 2010 kündigte M das Untermietverhältnis und führte gegen U einen Räumungsprozess. V widerrief die Untervermietungserlaubnis und erklärte mit Schreiben vom 29.12.2011 und vom 29.02.2012 die fristlose Kündigung des Mietvertrags gegenüber M wegen unerlaubter Untervermietung.
M einigte sich mit U am 21.02.2012, das Verfahren mit einem Räumungsvergleich zu beenden, der am 06.03.2012 gerichtlich protokolliert wurde, und U eine Räumungsfrist bis Ende Juni 2012 einräumte.
V verklagt M auf Räumung. Zu Recht?
Lösung: Nach Ansicht des BGH steht V kein Räumungsanspruch gegen M zu, da M seine vertraglichen Pflichten nicht verletzt hat. Deshalb war V nicht zur Kündigung aus wichtigem Grund gemäß § 543 I, II S. 1 Nr. 2, III BGB berechtigt.
I. Dem M war es aufgrund der (widerruflichen) Untervermietungserlaubnis zunächst gestattet, die Wohnung im Wege der Untervermietung an U zu überlassen. M durfte auch die gesamte Wohnung untervermieten, denn die ihm im Mietvertrag erteilte Erlaubnis enthielt weder eine Bezugnahme auf § 553 BGB noch eine Einschränkung dahin, dass nur ein Teil untervermietet werden durfte.
II. Eine Pflichtverletzung des M käme daher nur in Betracht, wenn er wegen des Widerrufs der Untervermietungserlaubnis verpflichtet gewesen wäre, für die Beendigung des Untermietverhältnisses und den umgehenden Auszug des U zu sorgen, und er die danach erforderlichen Maßnahmen nicht ergriffen hätte. Jedenfalls an der letztgenannten Voraussetzung fehlt es.
1. Auf die Frage, ob und unter welchen Voraussetzungen der Widerruf einer Untervermietungserlaubnis zur Folge haben kann, dass der Mieter ein bereits bestehendes, aufgrund der früheren Erlaubnis rechtmäßig begründetes Untermietverhältnis zu beenden hat, kommt es nicht entscheidend an.
Denn M hat jedenfalls unabhängig von einer entsprechenden Verpflichtung gegenüber V alle erforderlichen Schritte unternommen, um eine Beendigung des Untermietverhältnisses und einen Auszug des U herbeizuführen. Er hat im Anschluss an seine Kündigung einen Räumungsprozess gegen U betrieben.
Dass M eine (legale) Möglichkeit gehabt hätte, innerhalb weniger Wochen eine Räumung durchzusetzen, lässt sich dem Sachverhalt nicht entnehmen und ist auch sonst nicht ersichtlich.
2. M hat seine vertraglichen Pflichten gegenüber V auch nicht dadurch verletzt, dass er mit U den Räumungsvergleich vom 21.02. und 06.03.2012 abgeschlossen hat. Denn mit der anderenfalls erforderlichen Fortsetzung des gerichtlichen Verfahrens hätte eine Räumung jedenfalls nicht deutlich früher erreicht werden können. Bei dem Räumungsvergleich handelte es sich deshalb um eine sachgerechte Maßnahme zur alsbaldigen Beendigung der von V beanstandeten Gebrauchsüberlassung an U.
Ergebnis: V kann von M nicht die Räumung der Wohnung verlangen.
