+++ Außerordentliche und hilfsweise ordentliche Kündigung eines Wohnraummietvertrags +++ Grenzen des Besichtigungsrechts +++ AGB-Kontrolle +++ §§ 307, 546, 573, 985 BGB +++
Sachverhalt (leicht abgewandelt): V hat an M ein Wohnhaus vermietet. In dem im Juli 2006 abgeschlossenen Formularmietvertrag ist folgende Klausel enthalten:
„§ 10 Besichtigungsrecht: Der Vermieter ist berechtigt, das vermietete Haus nach vorheriger Ankündigung zur Überprüfung des Wohnungszustands zu besichtigen."
Am 16.08.2014 suchte V den M vereinbarungsgemäß auf, um zwischenzeitlich installierte Rauchmelder in Augenschein zu nehmen. Bei dieser Gelegenheit versuchte V, das gesamte Haus zu besichtigen und gegen den Willen des M weitere als die mit Rauchmeldern versehenen Zimmer zu betreten. Der daraufhin von M unmissverständlich ausgesprochenen Aufforderung, das Haus zu verlassen, leistete V keine Folge, sondern verweilte in der Diele vor der Haustür. Er öffnete dort ein Fenster im Flur, nachdem er zuvor Gegenstände des M von der Fensterbank genommen hatte.
Daraufhin umfasste M mit den Armen den V am Oberkörper und trug ihn vor die Haustür.
Mit Schreiben vom 20.08.2014 erklärte V die fristlose und hilfsweise die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses, die er mit dem erheblichen Fehlverhalten des M begründete.
Da M nicht freiwillig auszieht, erhebt V gegen M Klage auf Rückgabe und Räumung des Hauses.
Ist die Klage des V gegen M begründet?
A) Sounds
1. In die Würdigung, ob der Vermieter angesichts einer Pflichtverletzung des Mieters ein berechtigtes Interesse (§ 573 II Nr. 1 BGB) an der Beendigung des Mietvertrags hat oder die Fortsetzung des Mietverhältnisses für ihn unzumutbar ist (§ 543 I BGB), ist ein vorangegangenes vertragswidriges Verhalten des Vermieters einzubeziehen, insbesondere, wenn es das nachfolgende vertragswidrige Verhalten des Mieters provoziert hat.
2. Eine Nebenpflicht des Mieters, dem Vermieter - nach entsprechender Vorankündigung - den Zutritt zu seiner Wohnung zu gewähren, besteht nur dann, wenn es hierfür einen konkreten sachlichen Grund gibt, der sich zum Beispiel aus der Bewirtschaftung des Objekts ergeben kann.
3. Eine Formularbestimmung, die dem Vermieter von Wohnraum ein Recht zum Betreten der Mietsache ganz allgemein „zur Überprüfung des Wohnungszustands" einräumt, ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters (§ 307 I S. 1 BGB) unwirksam.
B) Problemaufriss
Auf unbestimmte Zeit abgeschlossene Mietverträge enden, wenn kein Aufhebungsvertrag geschlossen wird, durch ordentliche bzw. außerordentliche Kündigung.
Die außerordentliche Kündigung wird häufig, wenn auch nicht zwingend, als fristlose Kündigung erklärt. Es gibt im Mietrecht aber auch eine Reihe von außerordentlichen Kündigungen, bei denen der Kündigende nur mit der gesetzlichen Frist kündigen kann. Die „gesetzliche Frist" bei Regelungen zur außerordentlichen Kündigung wird im Falle der Wohnraummiete von § 573d BGB als ordentliche Kündigungsfrist i.S.d. §§ 573, 573a BGB definiert. Diese außerordentliche Kündigungsmöglichkeit ist dann wichtig, wenn kein ordentliches Kündigungsrecht besteht. Dies ist zum einen beim wirksam befristeten Mietvertrag der Fall, bei welchem das ordentliche Kündigungsrecht ausgeschlossen ist (vgl. § 542 II BGB) und zum anderen, wenn bei einem auf unbestimmte Zeit geschlossenen Mietvertrag das Recht zur ordentlichen Kündigung für eine bestimmte Zeit ausgeschlossen ist.
hemmer-Methode: Ein mietvertraglicher Ausschluss des gesetzlichen Kündigungsrechts des Mieters ist weder gem. § 573c IV BGB noch nach § 575 IV BGB unwirksam. In einem Mietvertrag über Wohnraum ist aber ein formularmäßiger Kündigungsverzicht wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters in der Regel nach § 307 I, II BGB unwirksam, wenn seine Dauer mehr als vier Jahre beträgt. Dies gilt auch dann, wenn der Ausschluss für beide Parteien gleichermaßen vereinbart wurde.1
Im vorliegenden Fall geht es um die Frage, ob durch eine außerordentliche bzw. die hilfsweise ordentliche Vermieterkündigung das Mietverhältnis beendet wurde und dem Vermieter gem. § 546 I BGB ein Anspruch auf Rückgabe bzw. aus § 985 BGB auf Räumung des Mietobjekts zusteht.
hemmer-Methode: Rückgabe einerseits und Herausgabe andererseits unterscheiden sich nicht unerheblich.
Bei der Rückgabe nach § 546 I BGB muss die Mietsache im ursprünglichen Zustand zurückgegeben werden. Evtl. angebrachte Einrichtungen müssen wieder entfernt werden.2
Bei der Herausgabe nach § 985 BGB muss die Sache lediglich in dem Zustand herausgegeben werden, in welchem sie sich derzeit befindet und nicht in dem Zustand, in dem sie sich zur Zeit des Besitzerwerbs befand.
C) Lösung
Die Klage des V wäre begründet, wenn ihm gegen M gem. § 546 I BGB ein Anspruch auf Rückgabe bzw. aus § 985 BGB auf Räumung des vermieteten Hauses zusteht.
I. Anspruch auf Rückgabe gem. §§ 549 I, 546 I BGB
Ein Anspruch auf Rückgabe gem. §§ 549 I, 546 I BGB setzt voraus, dass das zwischen V und M bestehende Wohnraummietverhältnis durch die Kündigung des V wirksam beendet wurde.
Systematik des Mietrechts: Titel 5 des Besonderen Schuldrechts (Mietvertrag, Pachtvertrag) ist in drei Untertitel untergliedert:
Untertitel 1:
In den §§ 535 bis 548 BGB ist der Allgemeine Teil des Mietrechts geregelt.
Diese Vorschriften kommen für alle Mietverhältnisse zur Anwendung.
Untertitel 2:
In den §§ 549 bis 577a BGB sind die Besonderheiten des Wohnraummietvertrags geregelt.
Untertitel 3:
In den §§ 578 ff. BGB sind Besonderheiten bei Mietverträgen über andere Gegenstände als Wohnraum geregelt.
Bei der Grundstücks- und Geschäftsraummiete verweist § 578 BGB teilweise auf die Vorschriften zur Wohnraummiete, aber eben nur teilweise. Auf das Schriftformerfordernis des § 568 I BGB wird gerade nicht verwiesen.
Für die Wohnraummiete existiert in § 549 I BGB eine überflüssige Verweisungsnorm auf den Allgemeinen Teil des Mietrechts, sofern sich aus den §§ 549 bis 577a BGB nichts anders ergibt. Da manche Korrektoren aber die Erwähnung des § 549 I BGB erwarten, wenn eine Vorschrift aus dem Allgemeinen Teil im Wohnraummietrecht angewendet wird, sollten Sie diese Norm zur Sicherheit lieber mit zitieren.
1. Wirksamkeit der außerordentlichen Kündigung
Fraglich ist, ob die von V ausgesprochene außerordentliche Kündigung wirksam war.
a) Einhaltung der Schriftform, § 568 I BGB
V hat dem M mit Schreiben vom 20.08.2014 gekündigt und damit die Schriftform des § 568 I BGB gewahrt.
Achtung: § 568 I BGB ist auf die Kündigung eines Geschäftsraum- bzw. Grundstücksmietvertrags nicht anwendbar.
Bei der Geschäftsraummiete verweist § 578 II, I BGB teilweise auf die Vorschriften zur Wohnraummiete. Auf das Schriftformerfordernis des § 568 I BGB wird aber gerade nicht verwiesen. Damit ist die Kündigung von angemieteten Geschäftsräumen formlos wirksam, wenn im Vertrag keine gewillkürte Schriftform vereinbart wurde.
b) Begründung gem. § 569 IV BGB
Gem. § 569 IV BGB ist der wichtige Grund auch im Kündigungsschreiben mit anzugeben. Fehlt die Angabe des Grundes, ist die außerordentliche Kündigung gem. § 125 S. 1 BGB unwirksam. Daher sind keine allzu hohen übertriebenen formalistischen Anforderungen an die Begründung zu stellen. Der Kündigungsempfänger muss den Grund lediglich von anderen Sachverhalten unterscheiden und damit einer Prüfung unterziehen können.
V hat die Kündigung mit dem „erheblichen Fehlverhalten des M" begründet. Für M war damit klar, dass das Hinaustragen des V aus der Wohnung der Anlass für die Kündigung war.
Die Kündigung wurde daher formal wirksam erklärt.
Anmerkung: Nach § 569 V BGB darf zum Nachteil des Mieters nicht von § 569 I bis III BGB abgewichen werden. § 569 IV BGB wäre danach dispositiv. Aufgrund der Wichtigkeit der Begründungspflicht nach § 569 IV BGB kann es sich bei der Nichterwähnung dieser Vorschrift in § 569 V BGB aber nur um ein Redaktionsversehen handeln. Es ist daher davon auszugehen, dass es sich ebenfalls um eine nicht abdingbare Vorschrift handelt.3
c) Vorliegen eines wichtigen Grundes i.S.d. §§ 549 I, 543 BGB
Nach § 549 I, 543 I BGB kann jede Vertragspartei das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.
hemmer-Methode: § 569 BGB ergänzt bei der Wohnraummiete die allgemeine Vorschrift des § 543 I BGB. Hier ist insbesondere die fristlose Kündigung wegen nachhaltiger Störung des Hausfriedens zu erwähnen, § 569 II BGB. Bei der Kündigung wegen Zahlungsverzugs des Mieters (§ 543 II S. 1 Nr. 3 BGB) wird die Kündigung unwirksam, wenn der Wohnraummieter nachträglich bis zum Ablauf von zwei Monaten seit Rechtshängigkeit der Räumungsklage die Mietrückstände ausgleicht, § 569 III Nr. 2 BGB. Eine hilfsweise ausgesprochene ordentliche Kündigung kann aber gleichwohl wirksam sein, wenn der ursprüngliche Zahlungsrückstand eine schuldhafte Pflichtverletzung des Mieters darstellt.4
(aa) Ansicht der Vorinstanz
Nach Ansicht des Berufungsgerichts war die außerordentliche Kündigung wirksam.5
Die Kündigung des V sei gem. § 543 I BGB berechtigt, da es ihm unzumutbar sei, das Mietverhältnis mit M bis zum Ablauf einer ordentlichen Kündigungsfrist fortzusetzen.
Zwar habe V dadurch, dass er der unmissverständlichen Aufforderung des M, das Haus zu verlassen, nicht Folge geleistet habe, gegen das Hausrecht des M verstoßen. Dieser Verstoß gebe dem M auch grundsätzlich das Recht der Notwehr, § 227 BGB. Die Notwehrhandlung müsse jedoch verhältnismäßig sein. Das Heraustragen des V aus dem von M angemieteten Haus sei aber nicht das mildeste Mittel und somit nicht verhältnismäßig gewesen.
Dem M sei es zumutbar gewesen, den V zunächst noch einmal auf sein Hausrecht aufmerksam zu machen und ihm mit einer Anzeige zu drohen. Wenn dies keine Wirkung gezeigt hätte, hätte er V aus der Haustür „herausdrängen" können. V habe sich durch die demütigend wirkende Behandlung des M lächerlich gemacht und nicht ernst genommen fühlen müssen, weshalb das Verhältnis zwischen den Parteien erschüttert und dem V nicht mehr zumutbar sei.
(bb) Ansicht des BGH
Der BGH folgt dieser Begründung im Ergebnis zu Recht nicht.
Anmerkung: Die Beantwortung der Frage, ob eine Unzumutbarkeit in diesem Sinne vorliegt, ist das Ergebnis einer wertenden Betrachtung; diese obliegt in erster Linie dem Tatrichter und kann vom Revisionsgericht nur daraufhin überprüft werden, ob der Tatrichter die maßgebenden Tatsachen vollständig und fehlerfrei festgestellt und gewürdigt hat und ob er die allgemein anerkannten Maßstäbe berücksichtigt und richtig angewandt hat.6
Nach diesen Kriterien hat der BGH die Auffassung des Berufungsgerichts als rechtsfehlerhaft beanstandet.
(1) Auf Notwehrrecht kommt es nicht an, da V seinerseits seine Pflichten verletzt hat
Auf die Frage, ob M ein Notwehrrecht zustand, kommt es nach Ansicht des BGH im vorliegenden Fall nicht entscheidend an.
Bei der erforderlichen Abwägung der beiderseitigen Interessen im Rahmen der Unzumutbarkeit muss nämlich berücksichtigt werden, dass V seinerseits vor dem beanstandeten Verhalten des M seine mietvertragliche Rücksichtnahmepflicht verletzt und dadurch das nachfolgende Verhalten des M herausgefordert hat.
Die Parteien hatten verabredet, dass V (lediglich) die Räume mit den angebrachten Rauchmeldern in Augenschein nehmen sollte. Zu einer weiteren eigenmächtigen Besichtigung war V nicht berechtigt.
Indem V dies gleichwohl gegen den Willen des M durchzusetzen versuchte und seiner Aufforderung, das Haus zu verlassen, nicht nachkam, hat er das Hausrecht des M verletzt. V trägt deshalb zumindest eine Mitschuld an dem nachfolgenden Geschehen.
(2) Vereinbarung des formularvertraglichen Besichtigungsrechts unwirksam, § 307 BGB
Etwas anderes könnte sich aber dann ergeben, wenn die Vereinbarung des Besichtigungsrechts in § 10 des Formularmietvertrags wirksam ist.
Die Frage, ob ein Vermieter ein anlassloses Besichtigungsrecht in einem Formularmietvertrag wirksam vereinbaren kann, wird unterschiedlich beantwortet.
Teile der Rechtsprechung und Lit.
In der Instanzrechtsprechung7 und der Literatur8 wird teilweise vertreten, dass dem Vermieter vertraglich das Recht zugebilligt werden kann, die Mietsache auch ohne besonderen Anlass in einem regelmäßigen zeitlichen Abstand von ein bis zwei Jahren zu besichtigen.
Entsprechende Klauseln seien deshalb wirksam und befänden sich dementsprechend in unzähligen Wohnraummietverträgen.
Ansicht des BGH
Nach Ansicht des BGH steht dem Vermieter kein periodisches, etwa alle ein bis zwei Jahre zu gewährendes Recht, ohne besonderen Anlass den Zustand der Wohnung zu kontrollieren, zu. Ein solches Recht ergibt sich auch nicht aus § 10 des Formularvertrags, wonach V berechtigt sein soll, das von M gemietete Haus nach vorheriger Ankündigung zur „Überprüfung des Wohnungszustands" zu besichtigen.
Diese ein anlassloses Betretungsrecht regelnde Klausel benachteiligt den Mieter unangemessen und ist daher unwirksam (§ 307 I BGB).
Während der Dauer des Mietvertrags ist das alleinige und uneingeschränkte Gebrauchsrecht an der Wohnung dem Mieter zugewiesen. Zudem steht die Wohnung des Mieters als die räumliche Sphäre, in der sich das Privatleben entfaltet, unter dem Schutz des Art. 13 I GG, der das Recht gewährleistet, in diesen Räumen „in Ruhe gelassen zu werden".9
Vor diesem Hintergrund kann dem Vermieter von Wohnraum nicht das Recht zugebilligt werden, die Mietsache auch ohne besonderen Anlass in regelmäßigen zeitlichen Abständen zu besichtigen.
Vielmehr besteht eine vertragliche, aus § 242 BGB herzuleitende Nebenpflicht des Mieters, dem Vermieter - nach entsprechender Vorankündigung - den Zutritt zu seiner Wohnung zu gewähren, nur dann, wenn es hierfür einen konkreten sachlichen Grund gibt.
Dieser kann sich zum Beispiel aus der ordnungsgemäßen Bewirtschaftung des Objektes ergeben.10
Ergebnis: Damit war die außerordentliche Kündigung materiell-rechtlich mangels Vorliegens eines wichtigen Grundes unwirksam.
2. Wirksamkeit der außerordentlichen Kündigung
Fraglich ist, ob die von V hilfsweise ausgesprochene ordentliche Kündigung wirksam war.
a) Bedingungseintritt
Die ordentliche Kündigung wurde hilfsweise, also unter der aufschiebenden Bedingung der Unwirksamkeit der außerordentlichen Kündigung, erklärt.
Als Gestaltungsrecht ist die Kündigung grds. bedingungsfeindlich, da der Eintritt der Gestaltungswirkung für den Erklärungsempfänger aus Gründen der Rechtssicherheit nicht im Ungewissen bleiben darf.11
Zulässig sind hingegen Bedingungen, die nicht zur Rechtsunsicherheit führen. Dies wird im vorliegenden Fall bejaht, da es sich bei der hilfsweise ordentlichen Kündigung um eine Bedingung handelt, deren Eintritt von einer Rechtsfrage (Wirksamkeit der außerordentlichen Kündigung) abhängig gemacht wird (sog. Rechtsbedingung). Über deren Eintritt entscheidet im Streitfall das Gericht im laufenden Prozess, sodass keine Rechtsunsicherheit entsteht.
hemmer-Methode: Zulässig sind auch Bedingungen, deren Eintritt vom Verhalten des Erklärungsempfängers abhängig ist (sog. Potestativbedingung).12
Beispiel: Die Fristsetzung zur (Nach-)Erfüllung wird mit der Erklärung verbunden, dass schon jetzt für den Fall fruchtlosen Fristablaufs das Rücktrittsrecht ausgeübt werde.13
b) Einhaltung der Schriftform, § 568 I BGB
V hat mit Schreiben vom 20.08.2014 gekündigt. Die Schriftform des § 568 I BGB ist damit gewahrt.
c) Hinweis zum möglichen Sozialwiderspruch
Dem Sachverhalt lässt sich nicht entnehmen, ob V in seiner hilfsweisen ordentlichen Kündigung den M auf die Möglichkeit eines Widerspruchs nach § 574 BGB hingewiesen hat.
Selbst wenn dieser Hinweis unterblieben wäre, würde dies aber nach h.M. nicht zur formellen Unwirksamkeit der Kündigung führen. Es handelt sich gem. § 568 II BGB nur um eine Sollvorschrift. Ein Verstoß führt nicht zur Formnichtigkeit, sondern lediglich dazu, dass die zweimonatige Frist des § 574 II S. 1 BGB nicht zu laufen beginnt (vgl. § 574 II S. 2 BGB).
d) Begründung der Kündigung, § 573 III S. 1 BGB
Nach § 573 III S. 1 BGB müssen die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Vertragsbeendigung in dem Kündigungsschreiben angegeben werden. Dies ist laut Sachverhalt geschehen.
hemmer-Methode: Der Zweck der Begründungspflicht besteht darin, dem Mieter zum frühestmöglichen Zeitpunkt über seine Position Klarheit zu verschaffen und ihn in die Lage zu versetzen, rechtzeitig alles Erforderliche zur Wahrung seiner Interessen zu veranlassen, insbesondere die Rechtmäßigkeit der Kündigung zu überprüfen.
Die Begründung der ordentlichen Kündigung des Vermieters von Wohnraum ist nach ganz h.M. Wirksamkeitsvoraussetzung, sodass die Kündigung bei Vorliegen eines Begründungsmangels unwirksam ist.
e) Einhaltung der ordentlichen Kündigungsfrist, § 573c I BGB
Die Kündigung ist gem. § 573c I S. 1 BGB spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig.
Anmerkung: Bei der Berechnung der sog. „Karenzzeit" von drei Werktagen (§ 573c I S. 1 BGB), die den Parteien eines Wohnraummietvertrags zur Wahrung der Kündigungsfrist zusteht, ist der Samstag als Werktag mitzuzählen, da an diesem Tag ebenfalls Post zugestellt wird.
Lediglich dann, wenn der letzte Tag der Karenzfrist auf einen Samstag fällt, wird dieser nicht mitgerechnet, § 193 BGB.14
Da das Mietverhältnis seit Juli 2006 und damit zum Kündigungszeitpunkt schon länger als acht Jahre besteht, verlängert sich die ordentliche Kündigungsfrist für den Vermieter V um sechs Monate, § 573c I S. 2 BGB, sodass die ordentliche Kündigungsfrist bis zum 31.05.2015 läuft.
f) Vorliegen eines berechtigten Interesses, § 573 I, II Nr. 1 BGB
Der Vermieter von Wohnraum kann das Wohnraummietverhältnis nur dann ordentlich kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat, § 573 I S. 1 BGB.
hemmer-Methode: Bei Gewerberaum- bzw. bei Grundstücksmietverhältnissen gilt dies wiederum nicht, da in § 578 I, II BGB nicht auf § 573 BGB verwiesen wird.
Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt gem. § 573 II Nr. 1 BGB dann vor, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat
Angesichts der Gesamtumstände, insbesondere des vorangegangenen pflichtwidrigen Verhaltens des V, stellt das mit der Kündigung beanstandete Verhalten des M keine derart gravierende Pflichtverletzung dar. Dies gilt selbst dann, wenn M die Grenzen einer erlaubten Notwehr (geringfügig) überschritten haben sollte.
Auch von einer Vertragsverletzung von einem Gewicht, das ein berechtigtes Interesse des V an der Beendigung des Mietvertrags gem. § 573 II Nr. 1 BGB rechtfertigt, kann unter diesen Umständen nicht ausgegangen werden.
3. Ergebnis
Da die ausgesprochene Kündigung sowohl als außerordentliche als auch als ordentliche Kündigung unwirksam war, wurde das Mietverhältnis nicht beendet. Ein Anspruch auf Rückgabe gem. §§ 549 I, 546 I BGB besteht daher nicht.
II. Anspruch auf Räumung gem. §985 BGB
Ein Anspruch auf Räumung gem. § 985 BGB besteht ebenfalls nicht, da dem M gem. § 986 I S. 1 Alt. 1 BGB ein eigenes Recht zum Besitz aus dem Mietvertrag zusteht.
III. Endergebnis
Die Klage des V gegen M ist unbegründet.
D) Kommentar
(mty). Das Urteil des BGH ist im Ergebnis überzeugend. Wenn der Vermieter das Hausrecht seines Mieters verletzt und dessen Aufforderung, die Wohnräume zu verlassen, nicht Folge leistet, braucht er sich nicht zu wundern, wenn er „weggetragen" wird.
Zutreffend sind auch die Ausführungen zum anlasslosen Besichtigungsrecht. Der BGH hat eine entsprechende Klausel „kassiert" und damit einen schon lange bestehenden Streit über ein anlassloses formularvertragliches Besichtigungsrecht dem Grunde nach entschieden.
In der Praxis müssen nun Kriterien entwickelt werden, wann ein vom BGH verlangter sachlicher Grund vorliegt. Das wird bei einer Mängelanzeige des Mieters sicher der Fall sein, um deren Berechtigung überprüfen zu können. Ebenso muss der Vermieter eventuelle Reparatur- oder Modernisierungsarbeiten in der Wohnung besichtigen können, um die Handwerkerleistungen abzunehmen oder um Gewährleistungsansprüche geltend machen zu können.
Auch Schadensmeldungen aus benachbarten Wohnungen, die auf einen Schaden in der zu besichtigenden Wohnung schließen lassen, dürften ein Besichtigungsrecht rechtfertigen. Bei besonderer Eilbedürftigkeit kommt in diesen Fällen u.U. sogar eine einstweilige Verfügung auf Duldung des Betretens in Betracht.
Solche Besichtigungen aus bestimmtem Anlass dürfen aber nicht zu einer Besichtigung der ganzen Wohnung gegen den Willen des Mieters führen, wenn hierfür gerade kein Anlass besteht. Eine „Begleitung" von Mitarbeitern von Dienstleistern, die in der Wohnung z.B. Zähler (Heizung, Warm- und Kaltwasser, Strom, Gas usw.) ablesen müssen, ist gegen den Willen des Mieters auch nicht zulässig.15
E) hemmer-background
Der hemmer-background befasst sich mit der Frage der Erstattungsfähigkeit außergerichtlicher Anwaltskosten.
I. Ersatz außergerichtlicher RA-Kosten
Ein prozessualer Kostenerstattungsanspruch gemäß § 91 ZPO kommt mangels Prozessrechtsverhältnisses nicht in Betracht.
Eine analoge Anwendung scheidet aus, weil die §§ 91 ff. ZPO gegenüber den materiell-rechtlichen Anspruchsgrundlagen Ausnahmevorschriften darstellen, die an ein bestehendes Prozessrechtsverhältnis anknüpfen und die Kostentragungspflicht unabhängig vom Verschulden nach dem Maß des Unterliegens regeln. Ein auf analoge Anwendung der §§ 91 ff. ZPO gestützter allgemeiner Kostenerstattungsanspruch würde zu einer verschuldensunabhängigen Gefährdungshaftung führen.
Wird jemand unberechtigt als angeblicher Schuldner mit einer Forderung konfrontiert und entstehen ihm bei der Abwehr Kosten, kommt daher nur ein materiell-rechtlicher Kostenerstattungsanspruch in Betracht.
1. Schadensersatz aus § 280 I BGB
Ein Kostenerstattungsanspruch aus § 280 I BGB setzt eine vorvertragliche, vertragliche oder nachvertragliche Beziehung der Parteien voraus.
Beispiel: Ein unberechtigtes Mängelbeseitigungsverlangen kann eine zum Schadensersatz verpflichtende schuldhafte nachvertragliche Pflichtverletzung darstellen. Jedoch muss der Käufer erkannt oder fahrlässig nicht erkannt haben, dass ein Mangel nicht vorliegt. Der Käufer muss vor Inanspruchnahme „im Rahmen seiner Möglichkeiten" sorgfältig prüfen, ob der behauptete Mangel in seiner Sphäre liegt.16
Allein durch die Geltendmachung eines Anspruchs, der tatsächlich nicht besteht, entsteht allerdings noch kein Schuldverhältnis. Einen generellen Kostenerstattungsanspruch gegen denjenigen, der sich unberechtigt eines Rechts berühmt, kennt das deutsche Recht nicht. Mit unberechtigten Ansprüchen konfrontiert zu werden, gehört zum allgemeinen Lebensrisiko, sofern nicht die Voraussetzungen einer speziellen Haftungsnorm vorliegen.
2. Anspruch aus §§ 683 S. 1, 670 BGB
Ein Anspruch aus GoA ist nicht gegeben, weil die Abwehr des Anspruchs keine dem Interesse des vermeintlichen Gläubigers entsprechende Maßnahme ist. Lediglich im Fall einer durch einen Rechtsanwalt ausgesprochenen (berechtigten) Abmahnung wegen einer rechtswidrigen Störung bejaht die Rechtsprechung einen Anspruch auf Erstattung der außergerichtlichen Rechtsanwaltskosten aus GoA gem. §§ 677, 683 S. 1, 670 BGB.
Im Falle einer rechtswidrigen Störung steht dem Beeinträchtigten ein Anspruch auf Unterlassung für die Zukunft zu, vgl. z.B. §§ 12 S. 2, 862 S. 2, 1004 I S. 2 BGB. Beseitigt werden kann diese Wiederholungsgefahr nur durch Abgabe einer strafbewehrten Unterlassungserklärung.17
Wird der „Störer" von einem Rechtsanwalt strafbewehrt abgemahnt und auf Bezahlung der Anwaltskosten in Anspruch genommen, so besteht nach ständiger Rechtsprechung des BGH eine Pflicht zur Bezahlung der Kosten aus den Vorschriften zur Geschäftsführung ohne Auftrag gem. §§ 683 S. 1, 670 BGB. Argumentiert wird damit, dass die Abmahnung im Interesse des Abgemahnten erfolgt.18 Dieser erhalte schließlich die Chance, durch Abgabe der strafbewehrten Unterlassungserklärung ein kostenintensives Gerichtsverfahren zu vermeiden.
Beispiel: Die Bunte veröffentlicht in einer ihrer Ausgaben ein Bild von Caroline von Monaco mit dem Text: „Caroline beim Einkaufen im Karstadt. Hoffentlich findet sie was Schönes!" Caroline v. M. lässt den Verlag durch ihren Rechtsanwalt eine strafbewehrte Unterlassungserklärung abgeben, dass eine Veröffentlichung weiterer Bilder mit privatem Klatsch und Tratsch zukünftig zu unterbleiben hat.
3. Anspruch aus § 823 I BGB
Ein Schadensersatzanspruch auf Erstattung der Rechtsanwaltskosten gem. § 823 I BGB besteht nicht.
Durch die unberechtigte Geltendmachung einer Forderung wird kein von § 823 I BGB absolut geschütztes Rechtsgut verletzt. Die unberechtigte Geltendmachung einer Forderung stellt insbesondere auch keine Verletzung des allgemeinen Persönlichkeitsrechts dar.
Die Belastung mit der anwaltlichen Kostenrechnung stellt somit einen reinen Vermögensschaden dar.
4. Anspruch aus § 823 II BGB i.V.m. § 263 StGB bzw. aus § 826 BGB
Ein Anspruch auf Schadensersatz kommt aber dann in Betracht, wenn die Voraussetzungen des § 823 II BGB i.V.m. § 263 StGB oder des § 826 BGB vorliegen. Wer eine Forderung geltend macht und dabei weiß, dass kein Anspruch besteht, erfüllt die Tatbestandsvoraussetzungen des Betrugs, § 263 StGB. Gleichzeitig stellt ein solches Verhalten eine vorsätzliche sittenwidrige Schädigung dar.
Der Anspruch scheitert oft daran, dass dem vermeintlichen Gläubiger ein Schädigungsvorsatz nur selten nachgewiesen werden kann.
Beispiel: A besucht die Internetseite des B. Dort besteht die Möglichkeit, Software herunterzuladen, die üblicherweise als „Freeware" angeboten wird (Acrobat Reader, Google Chrome etc.). Hätte A die Internetseite ganz nach unten gescrollt, hätte er gesehen, dass er einen Download-Dienstvertrag mit einjähriger Laufzeit für 99,- € abgeschlossen hat. A beauftragt Rechtsanwalt R mit der Abwehr dieser seiner Meinung nach betrügerischen Abzocke. In diesem Fall steht dem A auch Ersatz seiner Anwaltskosten gem. § 823 II BGB, § 263 StGB bzw. § 826 BGB zu, da die Rechtsprechung bei derartigen Internet-Abofallen den Tatbestand des Betrugs bejaht.
II. Bezug zum Fall: Schuldhafter Ausspruch einer unwirksamen Kündigung
Fraglich ist, ob ein Vermieter, der eine unwirksame Kündigung ausspricht, zum Ersatz außergerichtlicher Rechtsanwaltskosten verpflichtet ist, die dem Mieter zur Abwehr der Kündigung entstanden sind.
1. Materiell-rechtliche Unwirksamkeit
Nach Ansicht des BGH haftet der Vermieter, der eine materiell unbegründete Kündigung ausspricht, aus vertraglicher Nebenpflichtverletzung gem. §§ 280 I, 241 II, 535 BGB auf Schadensersatz.19
Das Vertretenmüssen wird gem. § 280 I S. 2 BGB vermutet. Ein etwaiger Rechtsirrtum ist regelmäßig vermeidbar. Dies gilt insbesondere bei einer unklaren Rechtslage.20
2. Formelle Unwirksamkeit
Der Verstoß gegen die Begründungspflicht des § 573 III BGB und die damit verbundene Unwirksamkeit der Kündigung soll aber nach Ansicht des BGH nicht zu einer Schadensersatzpflicht des Vermieters führen.21
Nach Ansicht des BGH liegt die ordnungsgemäße Begründung der Kündigung im eigenen Interesse des Vermieters, weil das Mietverhältnis anderenfalls auch bei Vorliegen eines materiellen Kündigungsgrundes nicht beendet wird.
Die Angabe des Kündigungsgrundes ist deshalb keine Pflicht des Vermieters, auf deren Erfüllung der Mieter einen Anspruch hat, sondern eine bloße Obliegenheit, die der Vermieter im eigenen Interesse zur Vermeidung von Rechtsnachteilen zu beachten hat.22
Außergerichtliche Anwaltskosten sind deshalb nicht erstattungsfähig.
F) Zur Vertiefung
- Kündigung bei der Wohnraummiete Hemmer/Wüst, Schuldrecht III, Rn. 266 ff.
G) Wiederholungsfragen
1. Ist eine Formularbestimmung, die dem Vermieter von Wohnraum ein anlassloses Recht zum Betreten der Mietsache einräumt, zulässig?
2. Rechtfertigt eine Pflichtverletzung des Wohnraummieters eine Kündigung, wenn dieser ein vertragswidriges Verhalten des Vermieters vorangegangen ist?
-
vgl. BGH, Life & Law 03/2011, 158 ff. = WuM 2011, 35 ff.↩
-
Vertiefungshinweis: Gibt der Mieter die Wohnung in beschädigtem Zustand zurück, so liegt hierin nach Ansicht des BGH keine Verletzung der Rückgabepflicht aus § 546 I BGB. Diese Vorschrift enthalte nach Auffassung des BGH keine Regelung darüber, in welchem Zustand die Wohnung zurückzugeben ist, da der Zustand der Wohnung für die Rückgabe selbst ohne Bedeutung ist. Es liege vielmehr eine Nebenpflichtverletzung vor, die den Mieter gemäß §§ 280 I, 535, 241 II BGB zum Schadensersatz verpflichtet, BGH, Life & Law 02/2014, 85 ff. = NJW 2014, 143 ff.↩
-
Palandt, § 569 BGB, Rn. 4 a.E.; Sternel, ZMR 2002, 1 4.↩
-
Vgl. dazu BGH, Life & Law 2005, 293 f. = IBR 2005, 241↩
-
LG Koblenz, Urteil vom 19.09.2013, Az. 14 S 116/13.↩
-
BGH, WuM 2005, 401↩
-
LG Stuttgart, ZMR 1985, 273 AG Münster, WuM 2009, 288 AG Saarbrücken, ZMR 2005, 372 AG Rheine, WuM 2003, 315↩
-
Palandt, § 535 BGB, Rn. 82; Erman, 13. Auflage, § 535 BGB, Rn. 76; Lützenkirchen, NJW 2007, 2152 f.↩
-
BVerfG, NJW 1993, 2035 ff. BVerfG, NJW-RR 2004, 440 ff.↩
-
LG München II, ZMR 2009, 371 LG Hamburg, WuM 1994, 425 AG Bonn, NJW-RR 2006, 1387 f. MüKo, 6. Auflage, § 535 BGB, Rn. 134 ff.↩
-
Palandt, Einf. v § 158 BGB, Rn. 13.↩
-
Palandt, Einf v § 158 BGB, Rn. 13.↩
-
Lesen Sie hierzu Hemmer/Wüst, Schuldrecht I, Rn. 373a; Derleder, „Der ungeduldige Gläubiger und das neue Leistungsstörungsrecht", NJW 2003, 2777 ff. sowie Wieser, „Bedingtes Schadensersatzverlangen nach § 281 BGB", NJW 2003, 3458 f.↩
-
Vgl. BGH, Life & Law 08/2005, 506 ff. = NJW 2005, 2154 ff.↩
-
Vgl. dazu Börstinghaus, jurisPR-BGHZivilR 18/2014 Anm. 4↩
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Vgl. dazu BGH, Life & Law 06/2008, 366 ff. = NJW 2008, 1147 f.↩
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Hinweis: Ohne Strafbewehrung fehlt der Unterlassungserklärung die zur Beseitigung der Wiederholungsgefahr nötige Glaubwürdigkeit; vgl. Palandt, § 823 BGB, Rn. 32.↩
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Hinweis: Bei einem Verstoß gegen das UWG folgt die Kostentragungspflicht aus § 12 I S. 2 UWG.↩
-
BGH, NJW 1988, 1268↩
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BGH, Life & Law 09/2014, 637 ff. BGH, NJW 1974, 1903 BGH, NJW 2011, 3229 BGHZ 131, 346, 353 f.↩
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BGH, NJW 2011, 914 f.↩
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Diese Problematik war Gegenstand der Prüfungsaufgabe 1 im Bayerischen Ersten Staatsexamen im Termin 2011/I (vgl. dazu auch den Examensreport in Life & Law 05/2011).↩