Rechte des Wohnungskäufers vor Eigentumserwerb? Mit Ermächtigung des Verkäufers alles kein Problem!

+++ Wohnraummiete +++ Mieterhöhungsverlangen des Wohnungskäufers +++ Ermächtigung des Käufers durch den Veräußerer vor Eigentumserwerb +++ Kein Erfordernis der Offenlegung der Ermächtigung +++ §§ 566, 185 BGB +++

Sachverhalt (leicht abgewandelt): Mit notariellem Vertrag vom 16.03.2006 verkaufte V seinen Grundbesitz, zu dem die an M vermietete Wohnung gehörte, an K.

§ 3 des notariellen Vertrags bestimmt, dass K ab dem 01.04.2006 ermächtigt ist, die Miete einzuziehen. Ferner ist vorgesehen, dass K ermächtigt ist, ab dem 01.04.2006 schon vor Eigentumsvollzug im Grundbuch den Mietern gegenüber sämtliche mietrechtlichen Erklärungen abzugeben und gegebenenfalls im eigenen Namen entsprechende Prozesse zu führen.

Die Eigentumsumschreibung im Grundbuch erfolgte erst im Jahr 2010.

Bereits mit Schreiben vom 20.12.2006 richtete K an M ein Mieterhöhungsverlangen, welchem M mit Wirkung zum 01.01.2007 zustimmte. In diesem Schreiben legte K nicht offen, noch nicht Eigentümer des Grundstücks zu sein.

Nachdem M davon erfahren hat, dass K erst im Jahr 2010 Eigentümer wurde, ist er erbost. Er meint, K habe ihm seine Vermieterstellung die ganze Zeit lediglich vorgespiegelt. Daher sei K verpflichtet, sämtliche vor dessen Eigentumserwerb im Jahr 2010 erhaltenen Mietzahlungen zurückzuzahlen. Jedenfalls die seit 01.01.2007 gezahlte Differenz zur bisherigen Miete könne K keinesfalls behalten, da er zur Mieterhöhung nicht berechtigt gewesen sei.

Kann M von K die gezahlte Miete (ganz oder teilweise) zurückverlangen?

A) Sounds

1. Der Käufer einer vermieteten Wohnung kann vom Verkäufer ermächtigt werden, schon vor der Eigentumsumschreibung im Grundbuch und dem damit verbundenen Eintritt des Käufers in die Vermieterstellung (§ 566 I BGB) im eigenen Namen ein Mieterhöhungsbegehren gemäß § 558a BGB zu stellen.

2. Die Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens hängt nicht davon ab, dass die Ermächtigung offengelegt wurde.

B) Problemaufriss

„Kauf bricht nicht Miete": So lautet leider die peinliche Überschrift in § 566 BGB.

Dass ein Kaufvertrag niemals ein Schuldverhältnis „bricht", lernt der Student nämlich spätestens im zweiten Semester, wenn er sich mit dem Leistungsstörungsrecht befasst.

Ein und derselbe Gegenstand kann beliebig oft verkauft werden und jeder Kaufvertrag ist für sich genommen wirksam. Erst die Übereignung des Gegenstandes an einen der Käufer macht dem Verkäufer die Übereignung an die anderen Käufer unmöglich, § 275 I BGB. Erst die Übereignung „bricht" also das Schuldrecht.

Von diesem Grundsatz macht das BGB in verschiedenen Vorschriften zum Schutz der an der Übereignung unbeteiligten Besitzberechtigten Ausnahmen.

Übereignung beweglicher Sachen

Wird eine an den Mieter M vermietete bewegliche Sache vom vermietenden Eigentümer an einen Dritten unter Abtretung des Herausgabeanspruchs (§ 546 I BGB) nach §§ 929 S. 1, 931 BGB übereignet, so kann der Mieter dem neuen Eigentümer den Mietvertrag als Recht zum Besitz gem. § 986 II BGB entgegenhalten.

Übereignung von Immobilien

Wird hingegen eine vermietete unbewegliche Sache (Wohnraum, Grundstück, Gewerberäume etc.) veräußert, hilft dem Mieter § 986 II BGB nicht, da eine unbewegliche Sache nicht gemäß §§ 929 ff. BGB veräußert wird.

In diesem Fall hilft dem Mieter aber die eingangs erwähnte Vorschrift des § 566 BGB. § 566 BGB regelt einen Fall der gesetzlichen Vertragsübernahme. In Ausnahme zur Relativität der Schuldverhältnisse tritt der Erwerber mit dem Eigentumserwerb als Vermieter kraft Gesetzes in alle Rechte und Pflichten des Wohnraummietvertrags ein.

hemmer-Methode: Diese Vorschrift findet gem. § 578 I, II BGB auch auf die Grundstücks- und Geschäftsraummiete und über § 581 II BGB auch auf den Pachtvertrag Anwendung. Bei der Landpacht (§ 585 BGB) regelt § 593b BGB die Verweisung auf § 566 BGB. Damit ist jeder Mieter/Pächter vor einer Veräußerung des gemieteten/gepachteten Gegenstandes geschützt.

Auch wenn das Grundstück im Wege der Zwangsversteigerung (§§ 1 ff. ZVG) veräußert wird, kommt über § 57 ZVG die Vorschrift des § 566 BGB zur Anwendung. Allerdings ist der Ersteigerer gem. § 57a ZVG berechtigt, das Miet-/Pachtverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Frist zum nächst möglichen Termin zu kündigen.

Dieses außerordentliche Kündigungsrecht ist insbesondere dann von Bedeutung, wenn das Miet-/Pachtverhältnis wirksam befristet war, weil dann grds. die ordentliche Kündigung durch den Erwerber ausgeschlossen ist, vgl. § 542 II ZVG.

Befristete Miet- und Pachtverträge sind daher nicht „zwangsversteigerungsfest".

Die Wirkung des § 566 BGB tritt aber entgegen der verfehlten Überschrift nicht bereits mit dem Kauf der vermieteten Immobilie ein, sondern erst mit der dinglichen Veräußerung, also der dinglichen Einigung (= Auflassung, § 925 BGB) und dem ins Grundbuch einzutragenden Eigentumsübergang gem. §§ 873, 925 BGB.

Anmerkung: Die Veräußerung des Sondereigentums an einer Wohnung erfolgt gem. § 4 I, II WEG ebenfalls nach §§ 873, 925 BGB.

Vor den Eigentumserwerb ist der Veräußerer nach wie vor der Vermieter und daher hinsichtlich sämtlicher Rechte aus dem Mietvertrag aktivlegitimiert.

Daran ändert auch § 446 S. 2 BGB nach der Übergabe nichts. Diese Vorschrift normiert lediglich einen Anspruch des Käufers gegen den Verkäufer auf Herausgabe der nach Übergabe gezogenen Nutzungen. Gegen den Mieter gewährt diese Vorschrift keinerlei Ansprüche.

Wegen § 446 S. 2 BGB werden nach der Übergabe die Ansprüche des Vermieters gegen den Mieter auf Zahlung der Miete an den Käufer abgetreten.

C) Lösung

Zu prüfen ist, ob M von K die gezahlte Miete (ganz oder teilweise) zurückverlangen kann.

I. Anspruch auf vollständige Rückzahlung der Miete gem. § 812 I S. 1 Alt. 1 BGB

M könnte von K gem. § 812 I S. 1 Alt. 1 BGB die Rückzahlung der ab dem 01.04.2006 gezahlten Miete verlangen, wenn er die Miete ohne Rechtsgrund an K geleistet hätte.

1. Erlangtes Etwas

Bei lebensnaher Auslegung ist davon auszugehen, dass M an K die Miete überwiesen hat.

K hat daher auf seinem Girokonto eine Gutschrift erlangt. Aus dieser Gutschrift steht dem K gegen seine Bank ein Anspruch auf Auszahlung zu. Dieser folgt nach h.M. aus §§ 700 I S. 1, 2 u. 3, 488 I S. 2, 697, 695 BGB, da das Giroguthaben einen Fall der unregelmäßigen Verwahrung darstellt.¹ Außerdem stellt die Gutschrift auch ein abstraktes Schuldversprechen i.S.d. §§ 780, 781 BGB dar, das die Bank dem Empfänger erteilt. Die Gutschrift begründet daher eine vom Grund des Anerkenntnisses unabhängige Forderung des Kunden gegen das Kreditinstitut.

Anmerkung: Der Girovertrag, der als Zahlungsdiensterahmenvertrag i.S.d. § 675f II BGB den §§ 675c ff. BGB unterfällt, ist ein Dienstvertrag in Form der Geschäftsbesorgung, §§ 675c I, 675 I, 611 BGB. Er ist die Grundlage für mehrere Zahlungsvorgänge, die der Nutzer durch Weisung gem. §§ 675c I, 665 BGB beauftragen kann („Überweisung").

In zeitlicher Hinsicht ist bei Überweisungen hinsichtlich des erlangten Etwas wie folgt zu differenzieren:

1. Gemäß § 675t I S. 1 BGB steht dem Empfänger einer Überweisung zunächst der Anspruch gegen seine Bank auf Gutschrift zu.

2. Nach der Gutschrift steht dem Empfänger gegen seine Bank der Anspruch aus der Gutschrift (s.o.) auf Auszahlung des gutgeschriebenen Betrags zu.

2. Leistung des M

M hat bewusst und zweckgerichtet auf die aus der analog §§ 133, 157 BGB maßgeblichen Sicht des K bestehende Verbindlichkeit aus § 535 II BGB -- und damit solvendi causa -- geleistet.

3. Ohne Rechtsgrund

Rechtsgrund für die Zahlung könnte der Anspruch aus § 535 II BGB gewesen sein, wenn K Gläubiger der Mietforderung gewesen ist.

a) Kein Anspruch aus eigenem Recht

Gem. § 566 BGB wird der Erwerber von vermietetem Wohnraum erst mit dem Eigentumserwerb kraft Gesetzes zum Vermieter.

Da K erst im Jahr 2010 als Eigentümer im Grundbuch eingetragen wurde, war K ab 01.04.2006 nicht Vermieter und damit nicht Inhaber eines eigenen Forderungsrechts aus § 535 II BGB.

b) Kein Anspruch aus abgetretenem Recht

Gem. § 398 S. 2 BGB wäre K aber Gläubiger der Mietforderung gewesen, wenn ihm der Anspruch auf Zahlung der Miete von V gem. § 398 S. 1 BGB abgetreten worden wäre.

§ 3 des notariellen Kaufvertrags spricht aber lediglich davon, dass K ermächtigt sein sollte, ab dem 01.04.2006 die Miete einzuziehen sowie den Mietern gegenüber sämtliche mietrechtlichen Erklärungen abzugeben und gegebenenfalls im eigenen Namen Prozesse zu führen.

Diese Ermächtigung stellt aber keinen Abtretungsvertrag dar, sodass dem K auch keine Ansprüche aus abgetretenem Recht zustehen.

c) Aber: Einzugsermächtigung gem. §§ 362 II, 185 I BGB

Die Regelung des notariellen Vertrags ermächtigte aber K, die Mietforderung auch schon vor seinem Eigentumserwerb einzuziehen.

Durch diese Einzugsermächtigung war K gem. §§ 362 II, 185 I BGB berechtigt, die Forderung geltend zu machen. Die Zahlung des M erfolgte somit mit Rechtsgrund.

Anmerkung: Der BGH hat diese Frage offengelassen, weil im Originalsachverhalt der Veräußerer die Zahlungen des M an K später genehmigt hatte und dadurch jedenfalls gem. §§ 362 II, 185 II S. 1 Var. 1 BGB die Zahlung des M mit Rechtsgrund erfolgte.

II. Anspruch auf Rückzahlung des Differenzbetrags zur zwischenzeitlich erhöhten Miete, § 812 I S. 1 Alt. 1 BGB

M könnte aber bezüglich der Beträge, die auf die zum 01.01.2007 erfolgte Mieterhöhung entfallen, ein Rückforderungsanspruch aus § 812 I S. 1 Alt. 1 BGB zustehen, wenn M zur Mieterhöhung nicht berechtigt gewesen wäre.

Dann bestünde die Miete nur in ursprünglicher Höhe, sodass sich die Einzugsermächtigung auch nur auf diese Forderung beziehen konnte.

1. Ermächtigung zur Geltendmachung von Ansprüchen ist zulässig

Nach der Rechtsprechung des BGH kann der Rechtsinhaber einen Dritten zur Geltendmachung eines Anspruchs im eigenen Namen ermächtigen.²

Anmerkung: Prozessuales Gegenstück ist die gewillkürte Prozessstandschaft, wenn der Prozessstandschafter ein berechtigtes Interesse an der Führung des Prozesses im eigenen Namen hat.

Das Recht, gem. § 558a I BGB die Zustimmung zur Mieterhöhung zu verlangen, stellt einen derartigen Anspruch dar.

Eine Ermächtigung zur Geltendmachung des Anspruchs auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung ist in § 3 des notariellen Vertrags zwischen V und K enthalten.

2. Kein anderes Ergebnis wegen § 566 BGB

Einer solchen rechtsgeschäftlich erteilten Ermächtigung steht auch nicht die Vorschrift des § 566 BGB entgegen.

§ 566 BGB ordnet für den Fall der Veräußerung vermieteten Eigentums an, dass der Erwerber für die Dauer seines Eigentums in die Vermieterstellung einrückt. Dies schließt nicht aus, dass der bisherige Vermieter schon zu einem früheren Zeitpunkt Ansprüche aus dem Mietverhältnis abtritt oder einem Erwerber eine Ermächtigung zur Geltendmachung im eigenen Namen erteilt.

3. Offenlegung der Ermächtigung aus Gründen des Mieterschutzes nicht erforderlich

Aus Gründen des Mieterschutzes wird aber teilweise die Ansicht vertreten, dass ein einseitiges Rechtsgeschäft, das von einer vom Vermieter dazu ermächtigten Person vorgenommen wird, nur wirksam ist, wenn die Ermächtigung offengelegt wird.³ Zur Begründung wird angeführt, dass die Offenlegung der Ermächtigung dem Mieter bei einem einseitigen Rechtsgeschäft die Möglichkeit gebe, das Rechtsgeschäft entsprechend §§ 182 III, 111 BGB zurückzuweisen, falls die Ermächtigung nicht in schriftlicher Form beigelegt wurde.⁴

Dieser Ansicht folgt der BGH nicht. Anders als die Stellvertretung gestattet die Ermächtigung dem Berechtigten das Handeln im eigenen Namen, sodass es eines Hinweises auf den eigentlichen Rechtsinhaber gerade nicht bedarf. Es besteht auch kein Anlass, von diesem Grundsatz für den hier vorliegenden Fall abzuweichen, dass von einer Ermächtigung im Rahmen eines Mietverhältnisses Gebrauch gemacht wird.

Eine Offenlegung der Ermächtigung ist auch nicht zur Vermeidung einer doppelten Inanspruchnahme des Mieters nötig. Der Mieter, der aus dem Mietvertrag von einer anderen Person als seinem ursprünglichen Vermieter in Anspruch genommen wird, kann sich nämlich dessen Berechtigung nachweisen lassen, wenn er Zweifel daran hat, ob eine entsprechende Vollmacht oder Ermächtigung vorliegt oder ein Rechtsübergang nach § 566 BGB stattgefunden hat, §§ 180 I, 174 BGB analog bzw. §§ 182 III, 111 BGB analog.

Dies hat M aber gerade nicht getan, sondern dem Mieterhöhungsverlangen des K zugestimmt.

III. Endergebnis

M steht daher gegen K kein Anspruch auf Rückzahlung der Miete zu.

D) Kommentar

(mty). Die Entscheidung des BGH überzeugt.

M wusste, dass er mit K keinen Mietvertrag abgeschlossen hat. Daher hätte sich M die Berechtigung des K durch Vorlage eines Grundbuchauszugs oder durch Vorlage einer Ermächtigung nachweisen lassen können. Dies hat M nicht getan, sodass ein jetziges Rückforderungsverlangen widersprüchliches Verhalten und damit rechtsmissbräuchlich wäre, § 242 BGB. Diese Vorschrift, welcher sich die Rechtsprechung allzu gern bedient, hat der BGH im vorliegenden Fall noch nicht einmal zitiert.

Der BGH hat auch die Frage offengelassen, ob der Mieter das Mieterhöhungsverlangen, das ihm der noch nicht eingetragene Erwerber aufgrund einer Ermächtigung des bisherigen Vermieters stellt, analog §§ 180 I, 174 BGB oder analog §§ 182 III, 111 BGB zurückweisen kann, wenn ihm keine Urkunde beigefügt ist, aus der sich die Ermächtigung zur Geltendmachung des Mieterhöhungsverlangens ergibt.

Denn eine Zurückweisung hätte jedenfalls nur unverzüglich erfolgen können. Hierfür kommt es auf den Zeitpunkt des Zugangs des Mieterhöhungsverlangens an und nicht auf den späteren Zeitpunkt, in dem M vom Eigentümerwechsel erfahren hat.

E) hemmer-background

Passend zu dieser Entscheidung wird im hemmer-background eine weitere aktuelle Entscheidung des BGH zum Mieterhöhungsverlangen durch einen Vertreter besprochen.

BGH, Urteil vom 02.04.2014,
Az.: VIII ZR 231/13 **

Sound: Auch bei einem Mieterhöhungsverlangen nach § 558a I BGB genügt es, wenn sich die Vertretung des Vermieters durch einen Bevollmächtigten (hier: die Hausverwaltung) aus den Umständen ergibt; einer ausdrücklichen Offenlegung der Vertretung und namentlichen Benennung des Vermieters bedarf es nicht.

Sachverhalt: V hat an M eine Wohnung vermietet. Mit Schreiben vom 25.11.2011 verlangte die von V beauftragte Hausverwaltung von M die Zustimmung zu einer Mieterhöhung. In dem Mieterhöhungsverlangen heißt es:

„Gemäß § 558 BGB kann der Vermieter die Zustimmung zur Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen [...]. Wir bitten deshalb um Zustimmung [...]".

M ist der Auffassung, es liege kein wirksames Mieterhöhungsverlangen vor, da aus dem Schreiben nicht hervorgehe, dass die Hausverwaltung im Namen des V gehandelt habe.

Lösung: Nach Ansicht des BGH war das Mieterhöhungsverlangen wirksam.

Gem. § 164 I S. 1 BGB wirkt eine Willenserklärung, die jemand innerhalb der ihm zustehenden Vertretungsmacht im Namen des Vertretenen abgibt, für und gegen den Vertretenen. Dabei macht es keinen Unterschied, ob die Erklärung ausdrücklich im Namen des Vertretenen erfolgt oder ob die Umstände ergeben, dass sie in dessen Namen erfolgt (§ 164 I S. 2 BGB).

1. Nach e.A. muss Mieterhöhung ausdrücklich in fremdem Namen erfolgen

In Literatur und Rechtsprechung wird teilweise die Auffassung vertreten, dass ein Mieterhöhungsverlangen durch einen Bevollmächtigten (wie z.B. eine Hausverwaltung) nur wirksam sei, wenn die Stellvertretung ausdrücklich offengelegt und der Vermieter darin namentlich benannt werde.⁵

Dies sei zum Schutz des Mieters gerechtfertigt, der in dem bewusst formalisiert gestalteten Mieterhöhungsverfahren Klarheit über den Erklärenden haben müsse. Nur so könne er binnen der Überlegungsfrist des § 558b II S. 1 BGB die Berechtigung des Erhöhungsverlangens prüfen. Mit dem Auftreten als Hausverwaltung sei zudem ohne weitere Umstände auch ein Eigengeschäft vereinbar.

2. Nach BGH reicht konkludentes Handeln in fremdem Namen

Diese Auffassung teilt der BGH nicht, weil sie mit der gesetzlichen Regelung in § 164 I S. 2 BGB, wonach auch ein konkludentes Handeln in fremdem Namen genügt, nicht vereinbar ist.

Es besteht kein Anlass, in Abweichung hiervon aus Gründen des Mieterschutzes für das Mieterhöhungsverlangen nach § 558a BGB eine ausdrückliche Offenlegung der Vertretung zu fordern. Die erforderliche Klarheit über den Vertragspartner bei einer Stellvertretung ist - wie bei jedem anderen Rechtsgeschäft - durch eine Auslegung der Erklärung und der sie begleitenden Umstände gemäß § 164 I BGB gewährleistet. Gibt eine Hausverwaltung, die nicht selbst Vermieterin ist, im Rahmen eines Mietverhältnisses eine Erklärung gegenüber dem Mieter ab, ist aus diesen Umständen regelmäßig zu entnehmen, dass sie im Namen des Vermieters handelt.⁶

Ergebnis: Die Hausverwaltung hat damit als Bevollmächtigte das Mieterhöhungsverlangen wirksam „nach den Umständen" im Namen des V gestellt, § 164 I S. 2 Alt. 2 BGB.

F) Zur Vertiefung

• Schutz des Mieters gegenüber dem Erwerber der Mietsache

Hemmer/Wüst, Schuldrecht BT 2, Rn. 67 ff.

G) Wiederholungsfragen

1. Wie wird der Mieter einer beweglichen / unbeweglichen Sache bei Veräußerungen geschützt?
2. Muss bei einem Mieterhöhungsverlangen durch einen Dritten die Ermächtigung hierzu offengelegt werden?